Tiefgaragenreinigung München – Verfahren, Turnus und Umlagefähigkeit

Was in einer Tiefgarage tatsächlich anfällt

Eine Tiefgarage ist der einzige Bereich einer Immobilie, in den Verschmutzungen mit dem Fahrzeug aktiv hineingetragen werden und aus dem sie nicht von selbst verschwinden. Über der Erde spült Regen einen Teil des Straßenschmutzes fort; unter der Erde bleibt alles liegen und wird von den Reifen immer wieder neu verteilt. Dadurch entsteht eine Schichtung aus mineralischem Feinstaub, Reifenabrieb, Streusalz- und Splittrückständen, ölhaltigem Schlamm und Kondenswasser vom Auspuff. Anders als in einem Treppenhaus liegt die Belastung nicht gleichmäßig auf der Fläche: Fahrgassen, Kurvenbereiche, Rampen sowie die Ein- und Ausfahrt tragen ein Vielfaches der Schmutzfracht der Stellplätze. Wer eine Tiefgarage bewertet, muss deshalb in Belastungszonen denken und nicht in Quadratmetern. Für Fahrzeuge, die aus dem Winterdienstbereich hereinfahren, ist die Zufahrt (/winterdienst-muenchen) die erste und am stärksten belastete Zone.

Warum Streusalz das eigentliche Problem der Tiefgaragenreinigung ist

Optisch ist Reifenabrieb der auffälligste Schmutz, bautechnisch ist Streusalz der teuerste. Zwei Mechanismen wirken zusammen. Der erste ist mechanisch: Salzkristalle und Sand liegen zwischen Reifen und Boden, jede Roll-, Quetsch- und Lenkbewegung reibt sie in die Oberfläche. Dieser Schmirgelprozess trägt die Deckschicht einer Bodenbeschichtung nach und nach ab, bis sie porös wird und Feuchtigkeit durchlässt. Der zweite ist chemisch: Tausalz – als Streusalz auf Straßen und Zufahrten ausgebracht – besteht im Regelfall aus Natriumchlorid. Chloride, die über eine schadhafte Beschichtung bis an den Bewehrungsstahl im Beton gelangen, heben dessen Korrosionsschutz auf – Fachleute sprechen von chloridinduzierter Korrosion. Der rostende Stahl nimmt an Volumen zu und sprengt den umgebenden Beton ab. Deshalb ist der wirtschaftlich richtige Zeitpunkt für eine Tiefgaragenreinigung nicht der, an dem die Garage unansehnlich wirkt, sondern der unmittelbar nach dem Ende der Streusalzsaison. Die Reinigung ist an dieser Stelle eine Maßnahme des Werterhalts und keine Kosmetik – dieselbe Logik, nach der auch die Bodenreinigung (/bodenreinigung-muenchen) an der Belastung ausgerichtet wird und nicht am Kalender.

Verfahren und Technik der professionellen Tiefgaragenreinigung

„Tiefgaragenreinigung“ ist ein Sammelbegriff für mehrere Verfahren, die je nach Belastungszone kombiniert werden. Auf großen zusammenhängenden Fahr- und Stellflächen arbeitet die Scheuersaugmaschine, weil sie Reinigungsflotte und gelösten Schmutz in einem Arbeitsgang aufnimmt und damit verhindert, dass Schmutzwasser unkontrolliert in die Entwässerungsrinnen läuft. Randzonen, Sockelbereiche, Stützen und die Bereiche um Gullys und Abläufe werden von Hand nachgearbeitet – dort sammelt sich der Schlamm, den die Maschine nicht erreicht. Hartnäckige Öl- und Fettflecken brauchen eine Vorbehandlung mit Einwirkzeit, bevor mechanisch gearbeitet wird. Ein Hochdruckreiniger ist auf beschichteten Flächen mit Vorsicht einzusetzen: Er löst zwar festhaftende Verschmutzungen, kann eine bereits geschädigte Beschichtung aber weiter aufreißen und erzeugt Sprühnebel, der Schmutz an Wände und Fahrzeuge trägt. Die eingesetzte Technik entspricht dem, was wir auch in der Grundreinigung (/grundreinigung-muenchen) und der Industriereinigung (/industriereinigung-muenchen) einsetzen; der Unterschied liegt in der Zonierung und in der Entsorgung des Schmutzwassers.

Ablauf einer Tiefgaragenreinigung in München – und der Schritt, an dem es meistens hakt

Der fachliche Ablauf ist unstrittig. Was Projekte in der Praxis scheitern lässt, ist selten die Reinigung selbst, sondern die Räumung der Stellplätze. Eine Tiefgarage lässt sich nur reinigen, wenn die Fläche frei ist – und dafür müssen Bewohner oder Mitarbeitende ihr Fahrzeug bewegen. Das braucht eine rechtzeitige, schriftliche Ankündigung mit klarem Zeitfenster und, in größeren Anlagen, eine Reinigung in Abschnitten, damit nie die gesamte Garage gleichzeitig gesperrt ist.

1. Begehung und Zonierung: Belastungszonen, Bodenaufbau, Zustand der Beschichtung, Lage der Abläufe und der vorhandene Abscheider werden aufgenommen.
2. Ankündigung und Abschnittsplanung: schriftliche Information an Nutzer und Hausverwaltung mit Datum, Zeitfenster und Abschnitten; Absprache mit der Stellplatzbelegung.
3. Absperrung und Sicherung: Abschnitt sperren, Beschilderung setzen, Fluchtwege und Feuerwehrzufahrten freihalten.
4. Trockene Vorreinigung: Splitt, Sand, Laub und Grobschmutz aufnehmen, bevor Wasser ins Spiel kommt – sonst entsteht Schlamm statt Sauberkeit.
5. Entwässerungsrinnen und Abläufe öffnen und entschlammen, damit das Reinigungswasser kontrolliert abfließen kann.
6. Vorbehandlung der Öl- und Fettflecken mit Einwirkzeit.
7. Maschineller Nassgang mit Scheuersaugmaschine, Handnachbearbeitung der Randzonen.
8. Kontrollierte Aufnahme und Entsorgung des Schmutzwassers entsprechend der Entwässerungssituation des Objekts.
9. Abnahme mit dem Auftraggeber, Freigabe des Abschnitts, Dokumentation.

Schmutzwasser: was mit dem Reinigungswasser rechtlich passieren muss

Das ist der Punkt, an dem sich seriöse von unseriöser Tiefgaragenreinigung unterscheidet – und der Punkt, den kaum ein Angebot benennt. Das Wasser einer Tiefgaragenreinigung ist kein Wischwasser aus dem Büro. Es enthält Öl, Reifenabrieb, Chloride und mineralischen Schlamm. Wird es einfach in den Ablauf gekehrt, gelangt es in die öffentliche Kanalisation. Für dieses Einleiten von Abwasser in öffentliche Abwasseranlagen gilt § 58 des Wasserhaushaltsgesetzes: Die sogenannte Indirekteinleitung bedarf der Genehmigung durch die zuständige Behörde, soweit die Abwasserverordnung Anforderungen für den Ort des Anfalls des Abwassers oder vor seiner Vermischung festlegt. Praktisch heißt das: Ob und in welcher Form das Reinigungswasser in den Ablauf darf, hängt davon ab, wie das Objekt entwässert wird und ob ein funktionierender Abscheider für Leichtflüssigkeiten vorhanden und gewartet ist. Wo das nicht geklärt ist, wird das Schmutzwasser aufgenommen und über einen Entsorgungsfachbetrieb entsorgt. Wir klären diesen Punkt in der Begehung und benennen ihn im Angebot, statt ihn stillschweigend zu übergehen. Die konkreten Anforderungen ergeben sich aus der Entwässerungssatzung der Kommune und den Vorgaben des Entwässerungsbetriebs; verbindlich Auskunft gibt die zuständige Behörde, nicht das Reinigungsunternehmen.

Quelle: WHG § 58 – Einleiten von Abwasser in öffentliche Abwasseranlagen (Gesetzestext) · Abwasserverordnung § 1 – Anwendungsbereich (Gesetzestext)

Ist die Tiefgaragenreinigung als Betriebskosten umlagefähig?

Diese Frage stellen Hausverwaltungen und Eigentümergemeinschaften regelmäßig, und die Antwort steht nicht so eindeutig im Gesetz, wie sie oft dargestellt wird. Maßgeblich ist § 2 der Betriebskostenverordnung. Nummer 9 erfasst „die Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung“ und zählt dazu die Kosten für „die Säuberung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen, Fahrkorb des Aufzugs“. Die Tiefgarage ist in dieser Aufzählung nicht ausdrücklich genannt – die Liste ist mit „wie“ eingeleitet und damit beispielhaft, weshalb eine gemeinschaftlich genutzte Tiefgarage regelmäßig als gemeinsam genutzter Gebäudeteil eingeordnet wird. Nummer 10 erfasst unter der Gartenpflege ausdrücklich „die Pflege von Plätzen, Zugängen und Zufahrten, die dem nicht öffentlichen Verkehr dienen“ – darunter fällt die Zufahrt. Nummer 17 lässt „sonstige Betriebskosten“ zu, setzt dafür aber eine ausdrückliche vertragliche Vereinbarung voraus. Entscheidend ist außerdem die Abgrenzung zwischen laufender Reinigung und Instandsetzung: Eine wiederkehrende Reinigung erfüllt das Merkmal laufend entstehender Kosten, die Sanierung einer schadhaften Bodenbeschichtung ist Instandsetzung und damit nicht umlagefähig. Das ist eine Rechtsfrage des Einzelfalls – wir stellen hier den Verordnungstext dar und ersetzen keine Rechtsberatung. Was wir liefern können, ist eine Abrechnung, die die Positionen so trennt, dass die Zuordnung überhaupt möglich ist.

Quelle: BetrKV § 2 – Aufstellung der Betriebskosten (Gesetzestext)

Wie oft eine Tiefgarage gereinigt werden sollte

Der Turnus richtet sich nach zwei Größen: dem Fahrzeugdurchsatz und dem Chlorideintrag. Für München bedeutet das einen klaren saisonalen Anker. Zwischen November und März tragen Fahrzeuge Streusalz und Splitt herein; der sinnvollste Termin für die jährliche Hauptreinigung liegt deshalb im Frühjahr, sobald die Streusalzsaison sicher vorbei ist – typischerweise März bis Mai. Wer erst im Sommer reinigt, lässt die Chloridfracht ein halbes Jahr länger auf der Fläche liegen. Objekte mit hoher Frequenz – Einzelhandel, Hotels, Kliniken, Bürogebäude mit Besucherverkehr – brauchen zusätzlich einen unterjährigen Durchgang. Die folgenden Werte sind in der gewerblichen Reinigung übliche Planungsrichtwerte, keine Vorgabe aus einer Norm; der belastbare Turnus für Ihr Objekt ergibt sich aus der Begehung. Wo ohnehin ein Hausmeisterservice (/hausmeisterservice-muenchen) im Objekt ist, gehört die Sichtkontrolle der Tiefgarage in den laufenden Kontrollgang, und die Hauptreinigung wird als eigene Position geplant.

Was ein belastbares Angebot zur Tiefgaragenreinigung enthalten muss

Angebote zur Tiefgaragenreinigung sind schwer vergleichbar, weil sie sehr unterschiedlich viel Leistung enthalten. Ein Quadratmeterpreis allein sagt fast nichts: Er unterscheidet nicht zwischen einer trockenen Kehrfahrt und einem vollständigen Nassgang mit Fleckbehandlung, Rinnenreinigung und Schmutzwasserentsorgung. Wir führen für die Tiefgaragen- und Parkhausreinigung derzeit kein eigenes Preisband in unserem Preisindex (/reinigungspreise-muenchen), weil die Spannweite zwischen diesen Leistungsbildern zu groß ist, um sie als Marktband seriös abzubilden. Der Preis für ein konkretes Objekt entsteht nach der Begehung. Die folgende Übersicht nennt die Faktoren, die ihn tatsächlich bestimmen – wer diese Punkte in zwei Angeboten vergleicht, vergleicht dieselbe Arbeit.

Tiefgaragenreinigung München: Besonderheiten vor Ort und Abgrenzung

Zwei Dinge sind in München regelmäßig anders als anderswo. Erstens der Platz: Weil Grundstücke teuer sind, arbeiten viele Anlagen mit Duplexparkern und Doppelparkanlagen. Deren Plattformen lassen sich maschinell nur eingeschränkt erreichen; die untere Ebene wird erst zugänglich, wenn die obere gehoben und das Fahrzeug entfernt ist. Zweitens die Streusalzsaison: Splitt reduziert die Chloridfracht, erhöht aber den mineralischen Abrieb in der Garage. Zur Abgrenzung: Die Tiefgaragenreinigung ist eine Sonderreinigung großer Verkehrsflächen. Die laufende Betreuung der Allgemeinflächen gehört zum Hausmeisterservice (/hausmeisterservice-muenchen); die Räumung und Streuung der Zufahrt ist als Winterdienst (/winterdienst-muenchen) ausschließlich im Jahresvertrag für betreute Flächen ab 1.000 m² verfügbar. Wir arbeiten in München und den umliegenden Landkreisen.