Hausmeisterservice München für Gewerbe, Hausverwaltung und WEG

Leistungen des Hausmeisterservice in München

Der Hausmeisterservice ist der operative Teil des infrastrukturellen Facility Managements und damit der Service, der eine Immobilie im Alltag zusammenhält. Die folgenden Leistungsblöcke bilden das übliche Leistungsbild eines Hausmeisterdienstes für Wohn- und Gewerbeimmobilien ab; welche davon ein Objekt tatsächlich braucht, ergibt die Vor-Ort-Begehung.

Was ein Hausmeisterservice leistet – und was nicht

Wichtig für die Erwartungshaltung: Ein Hausmeisterservice ersetzt keine Handwerkerleistung. IBS Betrieb übernimmt Kleinreparaturen selbst und arbeitet für alles, was in ein zulassungspflichtiges Gewerk fällt, mit eingetragenen Münchner Meisterbetrieben zusammen – das Objekt hat trotzdem nur einen Ansprechpartner. Die Grenze verläuft dort, wo aus Instandhaltung eine Instandsetzung wird: Eine nachgestellte Türschließerfeder ist Hauswarttätigkeit, ein neuer Türschließer ist es nicht. Diese Grenze ist nicht nur handwerklich, sondern auch abrechnungsrelevant – dazu weiter unten der Abschnitt zur Umlagefähigkeit.

Winterdienst in München: Räum- und Streupflicht nach der Sicherungsverordnung

In der Landeshauptstadt München regelt die Straßenreinigungs- und Sicherungsverordnung, wer wann räumen und streuen muss. Verpflichtet sind grundsätzlich die Eigentümer der Grundstücke, die an öffentliche Straßen angrenzen oder über sie erschlossen werden. Die Pflicht lässt sich vertraglich auf Mieter oder auf einen Dienstleister übertragen – von der Auswahl- und Überwachungsverantwortung befreit das den Eigentümer allerdings nicht.

Quelle: Primärquelle: Straßenreinigungs- und -sicherungsverordnung der Landeshauptstadt München (Stadtrecht Nr. 230)

Was das für die Praxis bedeutet

Zweierlei: Der Winterdienst muss früh genug vor 7 Uhr beginnen, und die Einsätze sollten dokumentiert werden, damit sich im Streitfall belegen lässt, wann geräumt und gestreut wurde. IBS Betrieb führt Winterdienst-Einsätze mit Einsatzdokumentation durch und stimmt die Startzeit auf die Nutzung des Objekts ab – bei Ladengeschäften und Praxen in der Regel deutlich vor Publikumsverkehr. Eine Besonderheit, die auf dieser Seite nur kurz gestreift werden kann: Im Vollanschlussgebiet der Stadt München räumt das Baureferat die öffentlichen Gehwege selbst, und Streusalz ist auf Münchner Gehwegen verboten – die vollständigen Regeln, Zeiten und Streumittelvorgaben stehen unter /winterdienst-muenchen.

Prüf- und Wartungstermine im Blick behalten

Ein großer Teil des Betreiberrisikos steckt nicht in der Reinigung, sondern in versäumten Prüfterminen. Die wichtigsten wiederkehrenden Fristen im Überblick – verbindlich ist immer die anlagenspezifische Vorgabe beziehungsweise die Gefährdungsbeurteilung des Betreibers; die genannten Intervalle sind der übliche Regelfall.

• Feuerlöscher, Rauchmelder und Brandschutztüren – sicherheitsrelevant, kurze Intervalle
• Raumlufttechnische Anlagen – Hygiene, abhängig von der Befeuchtung
• Elektrische Anlagen und Betriebsmittel – Intervall aus der Gefährdungsbeurteilung
• Trinkwasseranlagen – Legionellenprüfung in vermieteten und gewerblich genutzten Gebäuden
• Kälte- und Klimaanlagen – Dichtheitsprüfung nach Füllmenge

Terminliste statt Zufall

IBS Betrieb führt für betreute Objekte eine Terminliste, erinnert rechtzeitig und koordiniert die Prüfungen mit den zuständigen Fachbetrieben – die Wartung von Klima-, Lüftungs- und Kälteanlagen übernimmt die Gruppe selbst. Details dazu unter /klimatechnik-muenchen und /lueftungsbau-muenchen.

Gartenpflege und Außenanlagen im Münchner Jahreslauf

Zur Objektbetreuung gehören Rasen- und Heckenpflege, Unkrautentfernung auf befestigten Flächen, Laubbeseitigung im Herbst, Spielplatzpflege und die Kontrolle der Verkehrssicherheit auf Zuwegungen und Parkplätzen. Ein Termin, der in der Planung regelmäßig übersehen wird: Nach § 39 Absatz 5 Satz 1 Nummer 2 Bundesnaturschutzgesetz ist es verboten, Hecken, lebende Zäune, Gebüsche und andere Gehölze in der Zeit vom 1. März bis zum 30. September abzuschneiden, auf den Stock zu setzen oder zu beseitigen. Zulässig bleiben schonende Form- und Pflegeschnitte zur Beseitigung des Zuwachses der Pflanzen oder zur Gesunderhaltung von Bäumen. Größere Rückschnitte gehören also ins Winterhalbjahr und sollten im Objektkalender entsprechend vorgemerkt sein. Im Sommer liegt der Rasenschnitt in der Vegetationsperiode je nach Wüchsigkeit und Anspruch üblicherweise im Rhythmus von zwei bis drei Wochen.

Quelle: Primärquelle: § 39 Bundesnaturschutzgesetz (Allgemeiner Schutz wild lebender Tiere und Pflanzen)

Kleinreparaturen und Störungsannahme

Leuchtmittel und Vorschaltgeräte tauschen, Türschließer nachstellen, Silikonfugen erneuern, verstopfte Abläufe freimachen, Schilder und Beschläge befestigen, Handwerkern Zutritt gewähren und die ausgeführte Leistung abnehmen: Diese kleinen Aufgaben verursachen selten hohe Kosten, aber viel Aufwand, wenn sie einzeln beauftragt werden müssen. Im Hausmeistervertrag laufen sie über die reguläre Objektbegehung. Für Kunden mit Wartungsvertrag in der Klima-, Lüftungs- und Kältetechnik besteht darüber hinaus eine Störungsannahme für diese Anlagen; Erreichbarkeit und Reaktionszeit regelt der jeweilige Wartungsvertrag.

Hausmeisterservice München: Kosten, Umlagefähigkeit und Ablauf

Für Hausverwaltungen und WEG-Verwalter ist die Abrechnungsfähigkeit oft wichtiger als der Stundensatz. Maßgeblich ist die Betriebskostenverordnung: Sie zählt in § 2 abschließend auf, welche Kosten als Betriebskosten auf Mieter umgelegt werden dürfen. Die Arbeit eines Hausmeisterdienstes verteilt sich dabei auf mehrere Nummern dieses Katalogs – nicht alles fällt unter „Hauswart“.

• Umlagefähig ist nur die laufende Hauswarttätigkeit.
• Reinigung, Gartenpflege, Müll- und Straßenreinigung laufen über eigene Nummern des Katalogs.
• Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen und Hausverwaltung sind ausgenommen.
• Die Aufschlüsselung muss nachrechenbar sein – ein Pauschalabzug genügt nicht.

Quelle: Primärquelle: § 2 Betriebskostenverordnung (Aufstellung der Betriebskosten)

Was der Wortlaut von § 2 Nummer 14 BetrKV genau ausnimmt

Umlagefähig ist nach dem Verordnungstext die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer dem Hauswart für seine Arbeit gewährt – „soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betrifft“. Das sind fünf ausgenommene Tätigkeitsarten, nicht drei; Erneuerung und Schönheitsreparaturen werden in der Praxis am häufigsten übersehen. Ein pauschaler Abzug genügt dabei nicht: Die Kosten sind so nachvollziehbar aufzuschlüsseln, dass sich die nicht umlagefähigen Anteile nachrechnen lassen, und die Darlegungs- und Beweislast liegt beim Vermieter. In der Fachliteratur werden für den nicht umlagefähigen Verwaltungsanteil häufig Größenordnungen von 20 bis 30 Prozent genannt – belastbar ist aber nur eine Aufschlüsselung, die zum tatsächlichen Leistungsbild des Objekts passt. IBS Betrieb strukturiert Angebote und Rechnungen deshalb nach Leistungsblöcken, sodass umlagefähige und nicht umlagefähige Positionen getrennt ausgewiesen sind.

Hausmeisterservice und Gebäudereinigung aus einer Hand

In den meisten betreuten Objekten fallen beide Leistungen an. Die Treppenhausreinigung liegt bei IBS Betrieb bei einem Preisband von 90–160 € netto pro Aufgang und Monat bei wöchentlicher Reinigung; die vollständigen Preisbänder für Büro-, Kanzlei-, Praxis-, Glas-, Bauend- und Grundreinigung stehen im Preisindex unter /reinigungspreise-muenchen. Wer Reinigung und Objektbetreuung zusammen vergibt, spart vor allem Schnittstellen: ein Team, das ohnehin regelmäßig im Haus ist, meldet Schäden früher, und Zuständigkeitsfragen zwischen Reinigungsfirma und Hausmeisterfirma entfallen. Für die reinen Reinigungsleistungen finden Sie die Details unter /gebaeudereinigung-muenchen und /treppenhausreinigung-muenchen, für das übergeordnete Leistungsbild unter /facility-management-muenchen.

Ablauf und Einsatzgebiet

1. Kostenlose Vor-Ort-Begehung: Objektgröße, Außenflächen, Technik und gewünschter Turnus werden aufgenommen. 2. Festpreisangebot binnen 48 Stunden, nach Leistungsblöcken gegliedert und nach umlagefähigen und nicht umlagefähigen Positionen getrennt. 3. Fester Ansprechpartner und festes Personal für das Objekt – kein wechselndes Subunternehmer-Personal. 4. Dokumentation der Einsätze, Reklamationsbeseitigung binnen 24 Stunden. Betreut werden München und der Landkreis München sowie die Landkreise Starnberg, Dachau, Fürstenfeldbruck, Erding, Freising und Ebersberg – eine Übersicht der Standorte finden Sie unter /standorte.

Einsatzbereiche

Drei typische Objektarten, für die IBS Betrieb als Hausmeisterservice in München tätig ist.

Typisch: Gewerbeobjekt

Bürogebäude mit Außenanlage und Tiefgarage

Wöchentliche Begehung, Müll- und Tonnendienst, Winterdienst auf Zufahrt und Gehbahn, Kontrollgang in der Tiefgarage, Kleinreparaturen und Koordination der Prüftermine für Technik und Brandschutz. Der Service ist auf die Nutzungszeiten der Immobilie abgestimmt, damit Arbeiten außerhalb des Publikumsverkehrs liegen.

Typisch: Hausverwaltung & WEG

Wohn- und Geschäftshaus mit mehreren Aufgängen

Treppenhausreinigung und Hausmeisterleistungen im selben Vertrag, nach umlagefähigen und nicht umlagefähigen Leistungsblöcken getrennt ausgewiesen – die Grundlage für eine prüffeste Betriebskostenabrechnung gegenüber Mietern und Eigentümern.

Typisch: Laden & Gastronomie

Ladengeschäft oder Gastronomieobjekt

Winterdienst vor Publikumsverkehr, Reinigung des Außenbereichs, Störungsannahme für Kälte- und Lüftungstechnik über den Wartungsvertrag.