Generalplaner München – Bauleitung und Gewerke-Koordination aus einer Hand

Was ein Generalplaner leistet – und worin er sich vom Bauunternehmen unterscheidet

Der Begriff Generalplaner ist im Bauwesen nicht geschützt, aber in der Praxis klar umrissen: Der Generalplaner übernimmt die gesamte Planung und Koordination eines Bauvorhabens, führt die Bauleitung durch und verantwortet die Übergabe. Im Unterschied zu einem klassischen Bauunternehmen oder Generalunternehmer führt er die Gewerke nicht mit eigenem Personal aus, sondern beauftragt dafür Fachbetriebe. Das ist genau das Modell von IBS Betrieb. Wir sind kein eigener Meisterbetrieb, sondern arbeiten in jedem Gewerk mit eingetragenen Münchner Meisterbetrieben zusammen. Für Sie bedeutet das: Sie haben einen zentralen Ansprechpartner für Planung, Termine, Qualität und Abnahme, gleichzeitig wird jedes Gewerk von einem Spezialisten ausgeführt. Die Schnittstellen zwischen Trockenbau, Boden, Fliesen, Sanitär, Elektro, Klima, Lüftung und Kälte liegen bei uns, nicht bei Ihnen.

Ein Ansprechpartner für alle Gewerke

In einem typischen Ausbauprojekt laufen viele Gewerke parallel. Werden sie einzeln vergeben, müssen Sie als Auftraggeber selbst sicherstellen, dass der Estrich rechtzeitig fertig ist, bevor der Fliesenleger kommt, dass die Elektroinstallation vor dem Trockenbau abgeschlossen ist und dass die Kältemittelleitungen vor dem Verputzen verlegt werden. Als Generalplaner übernehmen wir diese Koordination. Wir erstellen den Bauzeitenplan mit festen Gewerkefenstern, überwachen die Termine vor Ort und schalten das nächste Gewerk erst frei, wenn der vorherige Arbeitsschritt die Voraussetzungen erfüllt. Sie haben dafür nur einen Ansprechpartner – unabhängig davon, wie viele Gewerke im Projekt laufen. Das reduziert nicht nur Ihren Koordinationsaufwand, sondern auch das Schnittstellenrisiko: Wer haftet, wenn zwei Gewerke aufeinander warten, liegt bei uns als Bauleiter, nicht bei Ihnen.

• Trockenbau: Wände, abgehängte Decken, Brandschutz und Akustik
• Boden: Estrich, Belag, Rutschhemmung und Anschlüsse
• Fliesen: Sanitär-, Nass- und Küchenbereiche
• Sanitär: Wasser, Abwasser, Fettabscheider, Entwässerung
• Elektro: Strom, Beleuchtung, Daten, Küchenanschlüsse
• Klima, Lüftung und Kälte: raumlufttechnische Anlagen, Kühlräume, Kühltheken

Unser Netzwerk an Münchner Meisterbetrieben

Qualität entsteht dort, wo das Gewerk von einem echten Fachbetrieb ausgeführt wird. Deshalb arbeiten wir in jedem Gewerk mit eingetragenen Münchner Meisterbetrieben zusammen, die wir nach Qualität, Zuverlässigkeit und ihrer Bereitschaft zur projektbezogenen Zusammenarbeit ausgewählt haben. Diese Betriebe kennen die Münchner Baupraxis, die Anforderungen der Bauaufsicht, die Lieferzeiten vor Ort und die typischen Probleme in Bestandsgebäuden. Wir vergeben nicht einfach weiter, sondern begleiten jeden Fachbetrieb durch den Bauzeitenplan, kontrollieren die Ausführung und führen die gemeinsame Abnahme. Das Netzwerk ist kein anonymes Subunternehmer-Pool, sondern eine feste Kooperation: Die gleichen Betriebe arbeiten regelmäßig für unsere Projekte, kennen unsere Qualitätsansprüche und wissen, dass Schnelligkeit nicht vor Sauberkeit und Gewährleistung kommt.

Bauleitung vor Ort: Termine, Qualität, Abnahme, Gewährleistung

Die Bauleitung ist der Kern unserer Generalplaner-Rolle. Sie umfasst vier Aufgaben, die alle denselben Zweck haben: Ihr Projekt soll termingerecht, qualitätsgerecht und übergabefähig fertig werden. Erstens die Terminsteuerung: Wir führen Baustellenbesprechungen, passen den Bauzeitenplan bei Verzögerungen an und sorgen dafür, dass kein Gewerk auf dem anderen blockiert. Zweitens die Qualitätskontrolle: Wir prüfen wesentliche Zwischenstände, bevor der nächste Gewerk beginnt, und dokumentieren Mängel mit Frist zur Beseitigung. Drittens die Abnahme: Gemeinsam mit Ihnen führen wir die Übergabe durch, erstellen ein Abnahmeprotokoll und verfolgen Restmängel bis zur Beseitigung. Viertens die Gewährleistung: Bei Bauwerken gilt grundsätzlich eine fünfjährige Verjährung nach § 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB, sofern nicht wirksam VOB/B vereinbart wurde – dann sind es vier Jahre. Diese Unterschiede klären wir vor Vertragsschluss, nicht erst bei der ersten Reklamation.

Bauunternehmen München – Vertragsrecht und Gewährleistung

Digitale Auftragsübersicht: Ihr Projekt jederzeit einsehbar

Neben der persönlichen Bauleitung bieten wir unseren Auftraggebern eine digitale Übersicht über ihr Projekt. Über ein geschütztes Kundenportal sehen Sie jederzeit den aktuellen Baufortschritt, den Terminplan, offene und erledigte Punkte, Fotodokumentationen sowie Angebote und Nachträge. Das ersetzt nicht das persönliche Gespräch, aber es verhindert, dass Informationen in E-Mails oder WhatsApp-Chats verloren gehen. Sie müssen nicht selbst nachfragen, um zu wissen, welcher Gewerk gerade aktiv ist oder wann die nächste Abnahme ansteht. Für uns ist das Portal auch ein Werkzeug der Qualitätssicherung: Jeder Arbeitsschritt, jede Mängelmeldung und jede Änderung wird dokumentiert und ist nachvollziehbar. Der Zugang wird nach Vertragsabschluss eingerichtet und ist ausschließlich für Sie als Auftraggeber bestimmt.

Vergabeformen: Einzelvergabe, Generalunternehmer, koordinierte Vergabe

Es gibt drei Wege, ein Bauprojekt zu vergeben, und der Generalplaner ist die mittlere Variante – die koordinierte Vergabe. Bei der Einzelvergabe beauftragen Sie jedes Gewerk selbst. Das kann bei sehr kleinen Projekten günstiger sein, verlagert aber die gesamte Koordination und das Schnittstellenrisiko auf Sie. Beim Generalunternehmer haben Sie nur einen Vertragspartner, der die Gewerke seinerseits beauftragt und Ihnen gegenüber haftet; dafür zahlen Sie in der Regel einen Zuschlag für die Risikoübernahme. Die koordinierte Vergabe über einen Generalplaner verbindet beide Vorteile: Sie haben nur einen Ansprechpartner, die Gewerke werden aber direkt an Spezialisten vergeben und nicht über eine zusätzliche Risikomarge abgerechnet. IBS Betrieb arbeitet nach diesem Modell. Wir planen, koordinieren und führen die Bauleitung; die Ausführung erfolgt durch unser Netzwerk an Münchner Meisterbetrieben.

Ablauf: von der Begehung bis zur Abnahme

Unser Ablauf ist auf Praxistauglichkeit ausgelegt, nicht auf theoretische Phasenmodelle. Erstes Erstgespräch und Vor-Ort-Begehung: Wir nehmen Bestand, Nutzung, technische Anschlüsse und Ihre Terminvorstellung auf. Innerhalb von drei bis fünf Werktagen erhalten Sie ein detailliertes, gewerkeweise aufgeschlüsseltes Angebot. Nach Beauftragung folgen Detailplanung, Vergabe der einzelnen Gewerke an die passenden Münchner Fachbetriebe und ein Bauzeitenplan mit festen Gewerkefenstern. Während der Ausführung übernehmen wir Bauleitung, Baustellenkoordination und die Schnittstellen zwischen den Gewerken. Zum Abschluss führen wir gemeinsam mit Ihnen die Abnahme durch, erstellen ein Protokoll und verfolgen Restmängel bis zur Beseitigung. Ein Hinweis, der oft unterschätzt wird: Mit der Abnahme beginnt die Verjährungsfrist für Mängelansprüche zu laufen, und die Beweislast kehrt sich um. Nehmen Sie sich für die Abnahme Zeit, prüfen Sie auch Kleinigkeiten und lassen Sie jeden festgestellten Punkt schriftlich festhalten.

1. Erstgespräch und Vor-Ort-Begehung
2. Gewerkeweise Angebotsaufschlüsselung
3. Detailplanung und Vergabe an Fachbetriebe
4. Bauzeitenplan mit festen Gewerkefenstern
5. Bauleitung und laufende Koordination vor Ort
6. Gemeinsame Abnahme mit Protokoll und Mängelverfolgung

Einsatzgebiet und Unternehmen

IBS Betrieb arbeitet in München Stadt sowie in den Landkreisen München, Starnberg, Dachau, Fürstenfeldbruck, Erding, Freising und Ebersberg. Das Unternehmen besteht als inhabergeführtes Familienunternehmen seit 1999. In jedem Gewerk arbeiten wir mit eingetragenen Münchner Meisterbetrieben zusammen; IBS Betrieb ist selbst kein Meisterbetrieb, sondern verantwortet Planung, Vergabe, Bauleitung und Abnahme. Für Wartungskunden im Bereich Klima-, Lüftungs- und Kältetechnik steht ein 24/7-Notdienst zur Verfügung, Wartungsverträge richten sich unter anderem nach VDI 6022. Nach der Vor-Ort-Begehung erhalten Sie ein nach Leistungsbereichen aufgeschlüsseltes Angebot.

TGA

Bürogebäude München

Koordination von Lüftung, Kälte und Innenausbau in einem Gewerbeobjekt.

Gastronomie

Eisdiele München

Schlüsselfertiger Gastro-Neubau mit Einrichtung und Kältetechnik.

Innenausbau

Praxis München

Koordinierter Innenausbau, Sanitär und Lüftung in einem laufenden Projekt.