Bauunternehmen München
Bauunternehmen München – Gewerke, Verträge und Gewährleistung
IBS Betrieb ist seit 1999 als inhabergeführtes Familienunternehmen in München tätig und koordiniert Bau- und Sanierungsprojekte über alle Gewerke: Trockenbau, Boden, Fliesen, Sanitär, Elektro sowie die technische Gebäudeausrüstung mit Klima-, Lüftungs- und Kältetechnik. Ausgeführt wird von eingetragenen Münchner Meisterbetrieben, die Planung, Koordination und Bauleitung liegen bei uns. Diese Seite ist der Einstieg in unsere Leistungen – und sie beantwortet vorher die Fragen, die über den Erfolg eines Bauprojekts mehr entscheiden als die Wahl des Fliesenmusters: nach welchem Vertragsrecht gebaut wird, wie lange die Gewährleistung tatsächlich läuft und woran Sie ein belastbares Angebot erkennen.
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Was wir für Sie in München umsetzen
Drei Wege, ein Bauprojekt zu vergeben
Bevor über Preise gesprochen wird, sollte die Vergabeform feststehen, denn sie bestimmt, wer im Streitfall haftet. Bei der Einzelvergabe beauftragen Sie jedes Gewerk selbst. Das ist bei kleinen Projekten günstig, verlagert aber die gesamte Koordination und das Schnittstellenrisiko zu Ihnen: Wenn der Estrich zu spät fertig wird und der Fliesenleger deshalb nicht arbeiten kann, ist das Ihr Problem. Beim Generalunternehmer vergeben Sie alles an einen Vertragspartner, der die Gewerke seinerseits beauftragt. Sie haben einen Ansprechpartner und eine Gewährleistungsadresse, zahlen dafür aber einen Zuschlag für Koordination und Risikoübernahme. Die dritte Form ist die koordinierte Vergabe: Ein Unternehmen plant, steuert und führt die Bauleitung, die Gewerke werden an Fachbetriebe vergeben. So arbeiten wir. IBS Betrieb ist ausdrücklich kein eigener Meisterbetrieb, sondern arbeitet in jedem Gewerk mit eingetragenen Münchner Meisterbetrieben zusammen – dadurch bekommt jedes Gewerk den passenden Fachbetrieb statt eines Allrounders. Auf Wunsch übernehmen wir die vollständige Koordination aller Gewerke, sodass Sie nur einen Ansprechpartner haben.
BGB-Bauvertrag oder VOB/B – der Unterschied, der Sie ein Jahr Gewährleistung kostet
Das ist die wichtigste Vertragsfrage im Bauwesen und diejenige, die in Angeboten am häufigsten unkommentiert bleibt. Ohne besondere Vereinbarung gilt das Werkvertragsrecht des Bürgerlichen Gesetzbuchs, seit der Reform des Bauvertragsrechts zum 1. Januar 2018 ergänzt um die besonderen Vorschriften für den Bauvertrag in den §§ 650a ff. BGB. Alternativ kann die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen Teil B vereinbart werden, kurz VOB/B. Sie ist kein Gesetz, sondern ein vorformuliertes Regelwerk, das nur gilt, wenn es ausdrücklich in den Vertrag einbezogen wird. Der praktisch wichtigste Unterschied betrifft die Verjährung der Mängelansprüche. Nach § 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB verjähren sie bei Bauwerken in fünf Jahren ab der Abnahme. Nach § 13 Abs. 4 Nr. 1 VOB/B sind es nur vier Jahre. Wer also einen VOB/B-Vertrag unterschreibt, verzichtet auf ein Jahr Gewährleistung – das steht dort selten in dieser Deutlichkeit. Die VOB/B hat im Gegenzug Regelungen, die im Bauablauf praktisch sind, etwa zu Behinderungsanzeigen, Kündigung und Abrechnung. Sie ist deshalb nicht schlechter, sondern anders – aber es sollte eine bewusste Entscheidung sein und keine, die man erst nach dem ersten Mangel bemerkt.
Wann die verkürzte Gewährleistung nach VOB/B unwirksam ist
Hier wird es für Auftraggeber interessant, und dieser Punkt ist selbst vielen Baubeteiligten nicht geläufig. Die VOB/B ist rechtlich betrachtet eine Allgemeine Geschäftsbedingung. Wird sie in einem Vertrag verwendet, unterliegt sie grundsätzlich der AGB-rechtlichen Inhaltskontrolle. Die Verkürzung der Verjährung von fünf auf vier Jahre in § 13 Abs. 4 VOB/B kann dieser Kontrolle nach § 309 Nr. 8 Buchstabe b) Doppelbuchstabe ff) BGB nicht standhalten, weil sie die gesetzlich vorgesehene Verjährung nach § 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB erleichtert. Eine isolierte Inhaltskontrolle der einzelnen Klausel unterbleibt nur ausnahmsweise dann, wenn die VOB/B als Ganzes vereinbart wurde, also ohne jede inhaltliche Abweichung. Praktisch heißt das: Sobald im Vertrag auch nur an einer Stelle vom VOB/B-Text abgewichen wird, ist das Regelwerk nicht mehr „als Ganzes“ vereinbart – und die Verkürzung auf vier Jahre kann angreifbar sein. Ob das im Einzelfall so ist, entscheidet sich am konkreten Vertrag; wir ersetzen mit dieser Seite keine Rechtsberatung. Aber Sie wissen jetzt, welche Frage Sie Ihrem Anwalt stellen sollten, bevor Sie unterschreiben. Ergänzend regelt § 13 Abs. 5 Nr. 1 Satz 2 VOB/B einen praktisch wichtigen Mechanismus: Ein schriftliches Mangelbeseitigungsverlangen kurz vor Fristablauf lässt die Verjährung für den betroffenen Mangel um zwei weitere Jahre laufen, und nach der Abnahme der Mangelbeseitigungsarbeiten beginnt für diese Leistungen eine neue, eigenständige Frist von zwei Jahren.
Wenn Sie als Privatperson bauen: der Verbraucherbauvertrag
Für private Bauherren hat der Gesetzgeber 2018 eigene Schutzvorschriften geschaffen, die §§ 650i ff. BGB. Sie greifen beim Verbraucherbauvertrag, also wenn ein Verbraucher einen Unternehmer mit dem Bau eines neuen Gebäudes oder mit erheblichen Umbaumaßnahmen beauftragt. Für gewerbliche Auftraggeber gelten sie nicht – bei einem Ladenausbau oder einer Büroraumsanierung für ein Unternehmen kommen sie also nicht zur Anwendung. Drei Rechte sind besonders relevant. Erstens die Baubeschreibung nach § 650j BGB: Der Unternehmer muss über die wesentlichen Eigenschaften des Bauwerks informieren; die Baubeschreibung wird Vertragsinhalt, soweit nichts anderes vereinbart ist, und Unklarheiten oder Lücken gehen zulasten des Unternehmers. Zweitens das Widerrufsrecht nach § 650l BGB: Der Verbraucher kann den Vertrag binnen 14 Tagen widerrufen, sofern er nicht notariell beurkundet wurde. Und drittens die Begrenzung der Abschlagszahlungen nach § 650m BGB – dazu der nächste Abschnitt.
Abschlagszahlungen und Sicherheiten
Beim Verbraucherbauvertrag ist der Zahlungsplan gesetzlich begrenzt: Nach § 650m BGB darf die Summe aller Abschlagszahlungen 90 Prozent der vereinbarten Gesamtvergütung nicht übersteigen. Es bleibt also stets ein Rest offen, der erst nach mangelfreier Fertigstellung fällig wird – das ist der wirksamste Hebel, den ein privater Bauherr überhaupt hat. Zusätzlich ist dem Verbraucher bei der ersten Abschlagszahlung eine Sicherheit in Höhe von fünf Prozent der vereinbarten Gesamtvergütung für die rechtzeitige Herstellung ohne wesentliche Mängel zu leisten. Für gewerbliche Auftraggeber gelten diese Grenzen nicht automatisch – dort wird der Zahlungsplan frei verhandelt, und genau deshalb lohnt es sich, ihn nicht dem Zufall zu überlassen. Unsere Empfehlung für jeden Bauvertrag, unabhängig von der Rechtsform: Koppeln Sie Abschläge an nachprüfbare Bautenstände statt an Kalenderdaten, und halten Sie einen Schlussrestbetrag zurück, der groß genug ist, um die Beseitigung von Restmängeln wirtschaftlich attraktiv zu machen.
Woran Sie ein belastbares Bauangebot erkennen
Der Preis allein sagt wenig, weil er ohne Leistungsbeschreibung beliebig ist. Sechs Prüfpunkte, die in der Praxis den Unterschied machen. Erstens: Ist die Leistung gewerkeweise aufgeschlüsselt, oder steht dort eine Pauschale? Ohne Aufschlüsselung sind zwei Angebote nicht vergleichbar. Zweitens: Steht das Vertragsrecht drin – BGB oder VOB/B? Drittens: Sind Qualitätsstufen und Ausführungsdetails benannt, etwa die Oberflächengüte im Trockenbau, die Rutschhemmung des Bodens oder die Beplankungsart? Viertens: Enthält das Angebot einen Bauzeitenplan mit Gewerkefenstern, oder nur einen Endtermin? Fünftens: Wie sind Nachträge geregelt, also Leistungen, die erst während der Bauzeit entstehen? Sechstens: Wer stellt Gerüst, Bauwasser, Baustrom, Container und Abfallentsorgung? Diese Positionen fehlen in günstigen Angeboten regelmäßig und tauchen später als Nachtrag wieder auf. Ein Angebot, das an allen sechs Punkten Auskunft gibt, ist fast immer das ehrlichere – auch wenn die Endsumme höher aussieht.
Unsere Gewerke im Überblick
Technische Gebäudeausrüstung: Klimatechnik mit Splitgeräten und VRF-Systemen, Lüftungsanlagen mit Wärmerückgewinnung sowie Kälte- und Kühltechnik für Gewerbe und Gastronomie, jeweils mit Wartung und 24/7-Notdienst für Wartungskunden. Ausbau: Trockenbau für Wände und abgehängte Decken, Bodenaufbau, Fliesenarbeiten, Sanitär und Malerarbeiten. Projektarten: Ladenbau mit Ladeneinrichtung, Gastronomiebau und schlüsselfertiger Gastronomie-Neubau, Badsanierung und Komplettsanierungen von Wohnungen, Büros und Gewerbeflächen. Für jedes dieser Felder gibt es eine eigene Seite mit den fachlichen Details – die Links dazu finden Sie im Anschluss an diesen Text. Nach der Fertigstellung übernimmt unser zweiter Geschäftsbereich, das Facility Management, auf Wunsch Wartung, Hausmeisterservice, Winterdienst und Gebäudereinigung im selben Objekt.
Ablauf: von der Begehung bis zur Abnahme
Erstgespräch und Vor-Ort-Begehung, dabei Aufnahme von Bestand, Nutzung, technischen Anschlüssen und Terminvorstellung. Danach erhalten Sie innerhalb von drei bis fünf Werktagen ein detailliertes, gewerkeweise aufgeschlüsseltes Angebot. Nach der Beauftragung folgen Detailplanung, Vergabe an die ausführenden Münchner Meisterbetriebe und ein Bauzeitenplan mit festen Gewerkefenstern. Während der Ausführung übernehmen wir Bauleitung, Baustellenkoordination und die Schnittstellen zwischen den Gewerken. Zum Abschluss steht die gemeinsame Abnahme mit Protokoll und Mängelverfolgung. Ein Hinweis zur Abnahme, der oft unterschätzt wird: Mit ihr beginnt die Verjährungsfrist für Mängelansprüche zu laufen, und die Beweislast kehrt sich um. Nehmen Sie sich dafür Zeit, ziehen Sie bei größeren Projekten einen Sachverständigen hinzu und lassen Sie jeden festgestellten Punkt ins Protokoll aufnehmen – auch Kleinigkeiten.
Was Bauprojekte in München verzögert
Nach unserer Erfahrung sind es selten die Handwerker. Die drei häufigsten Ursachen liegen davor. Erstens die Genehmigungsfrage: Wird eine Nutzung geändert, etwa von Laden zu Gastronomie oder von Büro zu Praxis, ist das nach der Bayerischen Bauordnung regelmäßig genehmigungspflichtig, und das Verfahren gehört in den Zeitplan. Zweitens die Bestandsaufnahme: In Münchner Altbauten weichen Grundrisse, Leitungsführungen und Deckenaufbauten regelmäßig von den Bestandsplänen ab. Wer ohne Öffnung plant, plant unter Vorbehalt. Drittens Lieferzeiten: Technische Anlagen, Sonderanfertigungen und Einrichtungselemente haben Vorlaufzeiten, die den kritischen Pfad bestimmen – nicht die Montagezeit. Was daraus folgt: Der Zeitplan sollte rückwärts vom gewünschten Fertigstellungstermin gerechnet werden, beginnend bei den Lieferzeiten, nicht vorwärts vom Baubeginn.
Einsatzgebiet und Unternehmen
IBS Betrieb arbeitet in München Stadt sowie in den Landkreisen München, Starnberg, Dachau, Fürstenfeldbruck, Erding, Freising und Ebersberg. Das Unternehmen besteht als inhabergeführtes Familienunternehmen seit 1999 und ist mit einer Betriebshaftpflicht über 5 Mio. Euro versichert. In jedem Gewerk arbeiten wir mit eingetragenen Münchner Meisterbetrieben zusammen; IBS Betrieb ist selbst kein Meisterbetrieb, sondern verantwortet Planung, Vergabe, Bauleitung und Abnahme. Für Wartungskunden im Bereich Klima-, Lüftungs- und Kältetechnik steht ein 24/7-Notdienst zur Verfügung, Wartungsverträge richten sich unter anderem nach VDI 6022.
Häufige Fragen
Ist IBS Betrieb ein eingetragener Meisterbetrieb?
Nein. IBS Betrieb tritt als Unternehmensgruppe auf und arbeitet in jedem Gewerk mit eingetragenen Münchner Meisterbetrieben zusammen – so sichern wir Qualität, Gewährleistung und einheitliche Standards. Planung, Vergabe, Bauleitung und Abnahme verantworten wir selbst.
Übernimmt IBS Betrieb auch die Generalunternehmer-Rolle?
Wir übernehmen die komplette Koordination aller Gewerke für Ihr Münchner Bau- oder Sanierungsprojekt, sodass Sie einen einzigen Ansprechpartner haben. Die Gewerke werden dabei an eingetragene Münchner Fachbetriebe vergeben – jedes Gewerk bekommt den passenden Betrieb statt eines Allrounders.
Was ist der Unterschied zwischen BGB-Bauvertrag und VOB/B?
Ohne besondere Vereinbarung gilt das Werkvertragsrecht des BGB, seit 2018 ergänzt um die §§ 650a ff. BGB für den Bauvertrag. Die VOB/B ist kein Gesetz, sondern ein vorformuliertes Regelwerk, das nur gilt, wenn es ausdrücklich einbezogen wird. Der praktisch wichtigste Unterschied: Mängelansprüche bei Bauwerken verjähren nach § 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB in fünf Jahren ab Abnahme, nach § 13 Abs. 4 Nr. 1 VOB/B dagegen in vier Jahren.
Wie lange habe ich Gewährleistung auf Bauleistungen?
Bei Bauwerken fünf Jahre ab der Abnahme, wenn das BGB gilt (§ 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB). Ist die VOB/B wirksam vereinbart, sind es vier Jahre (§ 13 Abs. 4 Nr. 1 VOB/B). Zusätzlich kennt die VOB/B in § 13 Abs. 5 Nr. 1 Satz 2 einen Mechanismus, nach dem ein schriftliches Mangelbeseitigungsverlangen die Frist für den betroffenen Mangel um zwei Jahre verlängert; nach Abnahme der Mangelbeseitigung läuft dafür eine neue Zweijahresfrist.
Kann die Verkürzung auf vier Jahre unwirksam sein?
Das ist möglich. Die VOB/B ist rechtlich eine Allgemeine Geschäftsbedingung. Die Verkürzung in § 13 Abs. 4 VOB/B kann der isolierten Inhaltskontrolle nach § 309 Nr. 8 b) ff) BGB nicht standhalten, weil sie die gesetzliche Verjährung nach § 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB erleichtert. Die Kontrolle unterbleibt nur, wenn die VOB/B als Ganzes ohne jede inhaltliche Abweichung vereinbart wurde. Was im Einzelfall gilt, entscheidet der konkrete Vertrag – das ist eine Frage für Ihre Rechtsberatung, keine, die wir hier beantworten können.
Welche Rechte habe ich als privater Bauherr?
Beim Verbraucherbauvertrag nach §§ 650i ff. BGB – also wenn ein Verbraucher den Bau eines neuen Gebäudes oder erhebliche Umbaumaßnahmen beauftragt – gelten besondere Schutzvorschriften: eine Baubeschreibung nach § 650j BGB, die Vertragsinhalt wird und deren Unklarheiten zulasten des Unternehmers gehen, ein Widerrufsrecht von 14 Tagen nach § 650l BGB, sofern der Vertrag nicht notariell beurkundet wurde, und die Begrenzung der Abschlagszahlungen nach § 650m BGB. Für gewerbliche Auftraggeber gelten diese Vorschriften nicht.
Wie viel darf ich vorab bezahlen?
Beim Verbraucherbauvertrag dürfen alle Abschlagszahlungen zusammen 90 Prozent der vereinbarten Gesamtvergütung nicht übersteigen (§ 650m BGB); zusätzlich ist bei der ersten Abschlagszahlung eine Sicherheit in Höhe von fünf Prozent der Gesamtvergütung für die rechtzeitige und mangelfreie Herstellung zu leisten. Für gewerbliche Auftraggeber gelten diese Grenzen nicht automatisch – dort empfehlen wir, Abschläge an nachprüfbare Bautenstände statt an Kalenderdaten zu koppeln.
Woran erkenne ich ein gutes Bauangebot?
An sechs Punkten: gewerkeweise Aufschlüsselung statt Pauschale, Nennung des Vertragsrechts (BGB oder VOB/B), benannte Qualitätsstufen und Ausführungsdetails, ein Bauzeitenplan mit Gewerkefenstern statt eines bloßen Endtermins, eine Regelung für Nachträge und die Klärung, wer Gerüst, Bauwasser, Baustrom, Container und Entsorgung stellt. Gerade die letzten Positionen fehlen in günstigen Angeboten häufig und erscheinen später als Nachtrag.
Wie schnell bekomme ich ein Angebot?
Nach der Vor-Ort-Begehung erhalten Sie innerhalb von drei bis fünf Werktagen ein detailliertes, gewerkeweise aufgeschlüsseltes Angebot. Die Begehung selbst können wir in der Regel innerhalb weniger Tage anbieten.
Bietet IBS Betrieb auch Wartung nach der Fertigstellung?
Ja. Für Klima-, Lüftungs- und Kältetechnik bieten wir Wartungsverträge, unter anderem nach VDI 6022, sowie 24/7-Notdienst für Wartungskunden. Darüber hinaus übernimmt unser Geschäftsbereich Facility Management auf Wunsch Hausmeisterservice, Winterdienst und Gebäudereinigung im selben Objekt.
