Was wir für Sie in München umsetzen
Was zum Ladenbau gehört – und wo die Schnittstellen liegen
Ladenbau ist kein einzelnes Gewerk, sondern die Klammer um sechs bis zehn davon. Zur Ladeneinrichtung im engeren Sinn gehören Theken, Kassenmöbel, Regal- und Wandsysteme, Umkleiden, Beleuchtung und Schaufenstergestaltung. Darum herum liegt der Ausbau: Trockenbau für Trennwände und abgehängte Decken, Boden, Fliesen, Malerarbeiten, Elektro und Sanitär. Und darunter liegt die Technik, an die im Angebot einer Einrichtungsschreinerei niemand denkt: Lüftung, Klima und – je nach Branche – Kältetechnik. Genau an diesen Schnittstellen entstehen die teuren Verzögerungen. Ein Beispiel aus der Praxis: Die Kühltheke steht im Einrichtungsplan, aber die dafür nötige Zuleitung und der Abluftweg stehen in keinem Gewerk. Wer alle Gewerke aus einer Hand koordiniert, löst dieses Problem in der Planung statt auf der Baustelle. IBS Betrieb ist dabei ausdrücklich kein eigener Meisterbetrieb, sondern arbeitet in jedem Gewerk mit eingetragenen Münchner Meisterbetrieben zusammen und übernimmt Planung, Koordination und Bauleitung.
Brauche ich für meinen Laden eine Baugenehmigung?
Die für Münchner Ladenprojekte wichtigste Frage, und sie hat keine pauschale Antwort. Maßgeblich ist die Bayerische Bauordnung. Nach Art. 55 BayBO sind Errichtung, Änderung und Nutzungsänderung von baulichen Anlagen grundsätzlich genehmigungspflichtig. Entscheidend ist der Begriff der Nutzungsänderung: Sie liegt vor, wenn die neue Nutzung die Variationsbreite der bisher genehmigten Nutzung verlässt und dabei andere oder weitergehende öffentlich-rechtliche Anforderungen auslöst. Nach Art. 57 Abs. 4 BayBO ist eine Nutzungsänderung dagegen verfahrensfrei, wenn für die neue Nutzung keine anderen Anforderungen gelten als für die bisherige. Praktisch heißt das: Wird aus einer Boutique ein Schuhgeschäft, ändert sich baurechtlich in der Regel nichts. Wird aus einem Ladengeschäft ein Café oder eine Gastronomie, ändern sich Anforderungen an Lüftung, Sanitär, Stellplätze und Brandschutz – dann ist das regelmäßig genehmigungspflichtig. Wichtig: Verfahrensfreiheit bedeutet nur, dass kein Genehmigungsverfahren nötig ist. Die materiellen Anforderungen des Bauordnungs- und Arbeitsstättenrechts gelten trotzdem, und für die Einhaltung ist der Bauherr verantwortlich. Wir ersetzen mit dieser Seite keine Rechtsberatung – im Zweifel entscheidet die Lokalbaukommission der Landeshauptstadt München. Der günstigste Weg zur Klarheit ist die Bauvoranfrage: Sie kostet einen Bruchteil eines Bauantrags und klärt die Zulässigkeit, bevor Planungskosten entstehen.
Ab wann gilt die Bayerische Verkaufsstättenverordnung?
Viele Ladenbetreiber fürchten den Sonderbau-Status mit Sprinklern, Rauchabzug und Brandmeldeanlage – meist zu Unrecht. Die Bayerische Verkaufsstättenverordnung (BayVkV) vom 6. November 1997 gilt nach ihrem § 1 für jede Verkaufsstätte, deren Verkaufsräume und Ladenstraßen zusammen eine Fläche von mehr als 2.000 Quadratmetern haben. Zur Verkaufsstätte zählen dabei alle Räume, die unmittelbar oder mittelbar miteinander in Verbindung stehen, etwa durch Aufzüge oder Ladenstraßen; die Verbindung durch Treppenräume notwendiger Treppen und durch Leitungen oder Schächte zählt nicht dazu. Die praktische Konsequenz für die allermeisten Münchner Ladenprojekte: Eine Boutique mit 180 Quadratmetern, ein Fachgeschäft mit 400 oder ein Concept Store mit 800 Quadratmetern liegen deutlich unter dieser Schwelle. Für sie gelten die allgemeinen Anforderungen der Bayerischen Bauordnung, nicht die Sonderbauvorschriften. Aufpassen muss man bei einer Besonderheit der Definition: Es zählt die Verkaufsstätte, nicht die einzelne Mieteinheit. Wer eine Fläche in einem Einkaufszentrum bezieht, dessen Ladenstraßen und Verkaufsräume zusammen über 2.000 Quadratmeter liegen, ist Teil einer Verkaufsstätte im Sinne der Verordnung – auch bei 90 Quadratmetern eigener Fläche.
Trennwände im Laden sind eine andere Klasse als im Büro
Ein Detail, das regelmäßig übersehen wird und im Schadensfall teuer ist. Die DIN 4103-1 regelt die Anforderungen an nichttragende innere Trennwände und unterscheidet dabei zwei Einbaubereiche nach der zu erwartenden Menschenansammlung. Einbaubereich 1 umfasst Bereiche mit geringer Menschenansammlung – Wohnungen, Hotel-, Büro- und Krankenräume sowie ähnlich genutzte Räume einschließlich Fluren. Einbaubereich 2 gilt für Bereiche mit großer Menschenansammlung, und die Norm nennt dort ausdrücklich Klassenzimmer, Hörsäle, größere Versammlungsräume, Ausstellungs- und Verkaufsräume. Ein Ladengeschäft fällt also in Einbaubereich 2. Für die Ausführung heißt das: höhere anzusetzende Horizontallasten und damit engere Ständerabstände, stärkere Profile oder doppelte Beplankung als bei derselben Wand im Büro. Wer eine Trennwand nach Bürostandard in einen Verkaufsraum baut, spart am falschen Ende. Details zu Aufbau, Schall- und Brandschutz finden Sie auf unserer Seite zum Trockenbau.
Die Reihenfolge der Gewerke – der eigentliche Zeitplan
Die häufigste Ursache für Verzug im Ladenbau ist nicht ein langsames Gewerk, sondern eine falsche Reihenfolge. Bewährt hat sich dieser Ablauf: Zuerst Rückbau und Entsorgung, dann die Rohinstallation von Elektro, Sanitär und Lüftungskanälen, weil diese in Wände und Decken verschwinden. Anschließend Trockenbau für Trennwände und abgehängte Decken, dabei Revisionsöffnungen und Deckenauslässe vorsehen. Danach Estrich- und Bodenaufbau, dann Fliesenarbeiten in Sanitär und Nebenräumen. Erst jetzt folgen Malerarbeiten, weil Trockenbau und Boden Staub erzeugen. Danach die Endmontage von Elektro und Sanitär, die Montage der Ladeneinrichtung und zuletzt die Technik: Kälteanlagen, Lüftungsgeräte und Klimatechnik werden angeschlossen und in Betrieb genommen. Den Abschluss bildet die Bauendreinigung, unmittelbar vor der Warenbestückung. Zwei Punkte werden in diesem Plan fast immer zu spät bedacht. Erstens die Warenanlieferung: Regale müssen stehen, bevor die Ware kommt, und die Ware kommt in der Regel früher, als der Zeitplan vorsieht. Zweitens die Technik-Inbetriebnahme: Eine Kühltheke braucht Vorlaufzeit zum Herunterkühlen, sie ist nicht am Eröffnungsmorgen betriebsbereit.
Ladeneinrichtung: Theke, Regal, Kassenzone
Die Einrichtung ist der sichtbare Teil des Ladenbaus und der, an dem Kunden die Wertigkeit ablesen. Wir realisieren Verkaufstheken und Kassenmöbel, Wand- und Mittelraumsysteme, Präsentationsflächen, Umkleidekabinen, Lager- und Backoffice-Einrichtung sowie die Beleuchtungsplanung im Verkaufsraum. Die Ausführung liegt bei Münchner Schreiner- und Metallbaubetrieben, mit denen wir eingespielt zusammenarbeiten; Planung, Bemusterung, Terminführung und Abnahme laufen über uns. Drei Hinweise aus der Praxis, die im Angebot oft fehlen: Die Kassenzone braucht mehr Steckdosen und Datenanschlüsse, als in der ersten Planung stehen – Kasse, Kartenterminal, Bondrucker, Router und Kundendisplay sind fünf Geräte an einem Möbel. Umkleidekabinen sind ein Brandschutz- und ein Rettungswegthema, nicht nur ein Möbelthema. Und Beleuchtung wird meist zu warm und zu gleichmäßig geplant: Ein Verkaufsraum braucht Kontrast zwischen Grundbeleuchtung und Warenakzent, sonst wirkt die Ware flach.
Kälte- und Lüftungstechnik: die Gewerke, die im Ladenbau vergessen werden
Hier liegt der Unterschied zwischen einer Einrichtungsschreinerei und einem Ausbaubetrieb mit Technikgewerken. Sobald im Laden gekühlt wird – Bäckerei, Metzgerei, Feinkost, Getränke, Blumen, Apotheke mit kühlpflichtigen Arzneimitteln –, hängt an der Einrichtung eine komplette Kältetechnik: Kühltheken, Kühl- und Tiefkühlzellen, Verbundanlagen, Abwärmeführung und Kondensatableitung. IBS Betrieb plant und baut diese Anlagen selbst und betreut sie mit einem 24/7-Notdienst für Wartungskunden. Die zweite regelmäßig unterschätzte Position ist die Lüftung. Sie wird spätestens dann zum Genehmigungsthema, wenn aus dem Laden eine Nutzung mit Küche oder Backstation wird. Für die gesetzlichen Temperaturvorgaben, unter denen Kühlmöbel in Lebensmittelbetrieben betrieben werden müssen, haben wir eine eigene Referenzseite zur Kältetechnik – dort stehen die Werte nach der Verordnung (EG) Nr. 853/2004 im Detail. Der praktische Rat lautet: Klären Sie die Technik vor der Einrichtungsplanung, nicht danach. Ein Kühlmöbel, dessen Abwärme nicht abgeführt werden kann, ist ein Planungsfehler, der sich nachträglich nur mit sichtbaren Kompromissen lösen lässt.
Branchen mit eigenen Anforderungen
Ladenbau ist stark branchenabhängig, und die Unterschiede liegen selten im Design. Bäckerei und Konditorei: Kühl- und Tiefkühltechnik, Backstation mit Lüftung, Hygienebereiche und – arbeitsrechtlich relevant – eine abweichende Nachtzeit, die für Bäckereien und Konditoreien nach dem Arbeitszeitgesetz von 22 bis 5 Uhr statt von 23 bis 6 Uhr läuft. Metzgerei und Feinkost: getrennte Kühlkreisläufe, abwaschbare Oberflächen, Bodenabläufe. Optik und Augenoptik: Werkstattbereich mit Absaugung, Refraktionsraum, hohe Anforderungen an die Beleuchtungsqualität. Apotheke: kühlpflichtige Arzneimittel mit dokumentierter Temperaturführung, Sichtwahl und Freiwahl, Diskretionszone. Gastronomie und Café: der aufwendigste Fall, weil hier fast immer eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung samt Lüftungs-, Fettabscheider- und Sanitärthemen dazukommt – dafür haben wir eigene Seiten zum Gastronomiebau und zum Gastronomie-Neubau. Kiosk und Tankstellenshop: lange Öffnungszeiten, robuste Oberflächen, Kühlung als Kernfläche.
Was Ladenbau in München kostet
Eine ehrliche Antwort zuerst: Ein Quadratmeterpreis für Ladenbau ist keine belastbare Größe. Zwischen einem Fachgeschäft mit Standardregalen und einer Premium-Boutique mit Sonderanfertigungen liegt beim gleichen Grundriss ein Vielfaches, und der größte Einzelposten ist je nach Branche ein anderer – bei der Boutique die Einrichtung, bei der Bäckerei die Kältetechnik, beim Café die Lüftung. Belastbar sind stattdessen die Einzelpositionen. Für Trockenbauwände nennen öffentlich einsehbare Marktübersichten für 2026 eine Spanne von etwa 35 bis 75 Euro je Quadratmeter inklusive Material und Montage, bei doppelter Beplankung, Dämmung oder Brandschutzplatten das obere Ende; die reinen Arbeitskosten liegen bei etwa 18 bis 35 Euro je Quadratmeter, die Stundensätze bei etwa 45 bis 70 Euro, in Ballungsräumen wie München eher am oberen Rand. Diese Werte stammen aus veröffentlichten Marktübersichten und streuen erheblich – sie sind eine Orientierung und ausdrücklich keine Preiszusage von IBS Betrieb. Für die abschließende Bauendreinigung nennt unser Preisindex ein Band von 4,50 bis 8,50 Euro netto je Quadratmeter. Die Kostentreiber, nach denen Sie in jedem Angebot fragen sollten: Anteil an Sonderanfertigungen gegenüber Systemmöbeln, Umfang der Kältetechnik, ob eine Lüftungsanlage neu gebaut oder nur angepasst wird, Zustand der vorhandenen Elektroinstallation, Denkmalschutz und die Frage, ob im laufenden Betrieb der Nachbarflächen gearbeitet werden muss.
Übergabe: Bauendreinigung vor der Warenbestückung
Der letzte Schritt vor der Eröffnung, und derjenige, an dem am häufigsten der Zeitplan reißt. Nach dem letzten staubenden Gewerk steht die Bauendreinigung an: Feinreinigung aller Oberflächen, Entfernung von Bau- und Feinstaub aus Regalböden, Leuchten und Lüftungsauslässen, Glasreinigung innen und außen, Bodengrundreinigung mit erstem Pflegefilm. Der entscheidende Punkt ist die Reihenfolge: Die Bauendreinigung gehört vor die Warenbestückung, nicht danach. Wer Ware in einen noch staubigen Laden räumt, reinigt anschließend zweimal – einmal die Fläche und einmal die Ware. Vertraglich lohnt der Blick darauf, dass die gewerkeübergreifende Bauendreinigung des Gesamtobjekts keine Nebenleistung der einzelnen Gewerke ist, sondern gesondert beauftragt und vergütet werden muss. Die Einzelheiten dazu stehen auf unserer Seite zur Bauendreinigung.
Nach der Eröffnung: der Laden muss auch sauber bleiben
Ladenbau endet für die meisten Anbieter mit der Schlüsselübergabe. Für uns nicht, und das ist der praktische Vorteil einer Gruppe mit eigenem Reinigungsbereich. Wir übernehmen auf Wunsch die laufende Ladenreinigung im selben Objekt: Reinigung vor Ladenöffnung, Schaufenster innen und außen, Kassen- und Umkleidezone, Böden und Personalsanitär. Der Vorteil liegt nicht im Rabatt, sondern in der Kenntnis des Objekts – wer die Bodenbeschichtung selbst aufgebaut hat, weiß, mit welcher Chemie sie gepflegt werden muss und mit welcher nicht. Auf unserer Seite zur Ladenreinigung finden Sie die Details, einschließlich der Zeitfenster nach dem Bayerischen Ladenschlussgesetz und der Kostenlogik.
Ablauf und Einsatzgebiet
Erstgespräch und Besichtigung der Fläche innerhalb weniger Tage, dabei Aufnahme von Bestand, Nutzung, Technikanschlüssen und dem gewünschten Eröffnungstermin. Klärung der Genehmigungslage, bei Unsicherheit über eine Bauvoranfrage. Planung und Angebot mit gewerkeweiser Aufschlüsselung, damit nachvollziehbar bleibt, welcher Posten woher kommt. Danach Vergabe an die ausführenden Münchner Meisterbetriebe, Bauzeitenplan mit festen Gewerkefenstern, Bauleitung und wöchentliche Baustellenkoordination durch IBS Betrieb, Abnahme mit Protokoll und Mängelverfolgung, Bauendreinigung und Übergabe. Einsatzgebiet ist München Stadt sowie die Landkreise München, Starnberg, Dachau, Fürstenfeldbruck, Erding, Freising und Ebersberg. IBS Betrieb ist ein Münchner Familienunternehmen seit 1999, versichert mit einer Betriebshaftpflicht über 5 Mio. Euro, und arbeitet in jedem Gewerk mit eingetragenen Münchner Meisterbetrieben zusammen.
Häufige Fragen
Brauche ich für den Umbau meines Ladens eine Baugenehmigung?
Das hängt davon ab, ob eine Nutzungsänderung vorliegt. Nach Art. 55 BayBO sind Errichtung, Änderung und Nutzungsänderung baulicher Anlagen grundsätzlich genehmigungspflichtig; nach Art. 57 Abs. 4 BayBO ist eine Nutzungsänderung verfahrensfrei, wenn für die neue Nutzung keine anderen öffentlich-rechtlichen Anforderungen gelten als für die bisherige. Ein Wechsel von einer Boutique zu einem Schuhgeschäft ändert baurechtlich meist nichts; aus einem Laden ein Café zu machen, ist dagegen regelmäßig genehmigungspflichtig. Verfahrensfreiheit entbindet nicht von den materiellen Anforderungen. Im Zweifel entscheidet die Lokalbaukommission der Landeshauptstadt München – die Bauvoranfrage ist der günstige Weg zur Klarheit.
Ab welcher Fläche gilt die Verkaufsstättenverordnung?
Die Bayerische Verkaufsstättenverordnung (BayVkV) gilt nach § 1 für Verkaufsstätten, deren Verkaufsräume und Ladenstraßen zusammen mehr als 2.000 Quadratmeter umfassen. Die meisten Münchner Ladenprojekte liegen deutlich darunter und werden nach den allgemeinen Vorschriften der Bayerischen Bauordnung behandelt. Wichtig ist die Bezugsgröße: Maßgeblich ist die gesamte Verkaufsstätte einschließlich verbundener Räume und Ladenstraßen, nicht die einzelne Mieteinheit – eine 90-Quadratmeter-Fläche in einem großen Einkaufszentrum kann deshalb Teil einer Verkaufsstätte im Sinne der Verordnung sein.
Warum sind Trennwände im Ladengeschäft aufwendiger als im Büro?
Weil die DIN 4103-1 nichttragende innere Trennwände nach Einbaubereichen unterscheidet. Einbaubereich 1 umfasst Bereiche mit geringer Menschenansammlung wie Wohnungen, Hotel-, Büro- und Krankenräume. Einbaubereich 2 gilt für Bereiche mit großer Menschenansammlung und nennt ausdrücklich Ausstellungs- und Verkaufsräume. Für Einbaubereich 2 sind höhere Horizontallasten anzusetzen, was zu engeren Ständerabständen, stärkeren Profilen oder doppelter Beplankung führt. Eine Wand nach Bürostandard im Verkaufsraum ist deshalb keine Ersparnis, sondern ein Ausführungsfehler.
Wie lange dauert ein Ladenumbau in München?
Ohne Genehmigungsverfahren liegt ein durchschnittliches Ladenprojekt zwischen Auftragserteilung und Eröffnung typischerweise bei mehreren Wochen bis wenigen Monaten, abhängig von Fläche, Technikumfang und Lieferzeiten der Einrichtung. Mit genehmigungspflichtiger Nutzungsänderung kommt das Verfahren hinzu. Der belastbare Zeitplan entsteht erst nach der Besichtigung – seriös lässt sich das ohne Kenntnis von Bestand, Technikanschlüssen und Genehmigungslage nicht beziffern. Planbar machen lässt sich der Ablauf über feste Gewerkefenster im Bauzeitenplan.
Was kostet Ladenbau pro Quadratmeter?
Ein pauschaler Quadratmeterpreis ist im Ladenbau keine belastbare Größe – zwischen Systemmöbeln und Sonderanfertigung liegt bei gleichem Grundriss ein Vielfaches, und der größte Posten ist je nach Branche ein anderer. Belastbar sind Einzelpositionen: Für Trockenbauwände nennen veröffentlichte Marktübersichten 2026 etwa 35 bis 75 Euro je Quadratmeter inklusive Material und Montage, für die Bauendreinigung liegt unser Preisindex bei 4,50 bis 8,50 Euro netto je Quadratmeter. Die Marktwerte streuen erheblich und sind keine Preiszusage. Verbindlich ist immer das Angebot nach Besichtigung, aufgeschlüsselt nach Gewerken.
Bauen Sie die Ladeneinrichtung selbst?
Wir planen, koordinieren und verantworten sie. Die Ausführung liegt bei eingetragenen Münchner Schreiner- und Metallbaubetrieben, mit denen wir eingespielt zusammenarbeiten – IBS Betrieb ist selbst kein Meisterbetrieb. Für Sie ändert das nichts am Ablauf: ein Ansprechpartner, ein Angebot, ein Bauzeitenplan, eine Abnahme. Der Vorteil dieser Struktur ist, dass wir je Gewerk den passenden Betrieb einsetzen statt alles durch dieselbe Werkstatt zu schicken.
Übernehmen Sie auch Kältetechnik und Lüftung?
Ja, und das ist der Unterschied zu einer reinen Ladenbau-Schreinerei. Kühltheken, Kühl- und Tiefkühlzellen, Verbundanlagen sowie Lüftungs- und Klimatechnik planen und bauen wir selbst, inklusive 24/7-Notdienst für Wartungskunden. Gerade bei Bäckerei, Metzgerei, Feinkost und Apotheke entscheidet die Technik über Termin und Kosten, nicht die Einrichtung. Unser Rat: Technik vor der Einrichtungsplanung klären – Abwärme und Kondensat lassen sich nachträglich nur mit sichtbaren Kompromissen lösen.
In welcher Reihenfolge sollten die Gewerke arbeiten?
Rückbau, Rohinstallation von Elektro, Sanitär und Lüftungskanälen, Trockenbau für Wände und abgehängte Decken, Boden, Fliesen, Malerarbeiten, Endmontage Elektro und Sanitär, Montage der Ladeneinrichtung, Inbetriebnahme der Technik und zuletzt die Bauendreinigung vor der Warenbestückung. Zwei Punkte werden fast immer zu spät bedacht: Die Ware kommt in der Regel früher als geplant, und Kühltechnik braucht Vorlaufzeit zum Herunterkühlen – sie ist nicht am Eröffnungsmorgen betriebsbereit.
Arbeiten Sie auch im laufenden Betrieb oder nachts?
Ja. In Einkaufszentren und innerstädtischen Lagen ist Arbeiten außerhalb der Öffnungszeiten häufig Vorgabe des Vermieters. Das ist planbar, muss aber von Anfang an im Bauzeitenplan und in der Kalkulation stehen, weil es Gewerkefenster verkürzt und Zuschläge auslöst. Nachträglich in ein laufendes Projekt eingeschoben wird es teuer.
Machen Sie auch die Reinigung nach der Eröffnung?
Ja. Wir übernehmen die Bauendreinigung vor der Warenbestückung und auf Wunsch die laufende Ladenreinigung im Dauervertrag – Reinigung vor Ladenöffnung, Schaufenster, Kassen- und Umkleidezone, Böden und Personalsanitär. Der praktische Vorteil ist die Objektkenntnis: Wer die Bodenbeschichtung selbst aufgebaut hat, weiß, mit welcher Chemie sie gepflegt werden darf.
