Baureinigung München – Bauend- und Bauschlussreinigung zur Übergabe

Die drei Stufen der Baureinigung im Bauzeitenplan

Baureinigung ist keine einzelne Leistung, sondern eine Abfolge. Baugrobreinigung, Baufeinreinigung und Bezugsreinigung bauen aufeinander auf und haben jeweils einen eigenen Platz im Bauablauf. Die Reihenfolge ist nicht verhandelbar: Wer die Feinreinigung vor das letzte staubende Gewerk setzt, reinigt zweimal – das zweite Mal in aller Regel als kostenpflichtigen Nachtrag. Die folgende Tabelle ordnet jede Stufe ihrem Zeitpunkt, ihrem Zweck und ihrem Leistungsumfang zu.

Baugrobreinigung und Bauzwischenreinigung

Während der Bauzeit sind grober Schmutz, Bauschutt und Baumüll die garantierten Begleiter jeder Baustelle. Sie stellen Unfallrisiken dar und gefährden den Zeitplan der einzelnen Gewerke. Wir halten die Böden der Baustelle frei, sortieren die Werkstoffe nach den Fraktionen der Gewerbeabfallverordnung und führen sie der Verwertung zu. Ob die Baugrobreinigung regelmäßig im festen Turnus über die gesamte Bauphase läuft oder bedarfsorientiert nach einzelnen Bauabschnitten, entscheiden Sie.

• Bauschutt, Mörtelreste, Holzabfälle und Verpackungsmaterial räumen
• Grobes Kehren und Saugen aller Flächen zwischen den Gewerken
• Klebestreifen, Etiketten und Schutzfolien von Einbauten entfernen
• Verkehrs- und Fluchtwege auf der Baustelle freihalten
• Baumüll sortenrein sammeln und der Verwertung zuführen

Baufeinreinigung und Bauschlussreinigung

Die Baufeinreinigung erfolgt, wenn keine handwerklichen Tätigkeiten mehr stattfinden. Sie bringt Neubau, Umbau und Sanierung in einen übergabefertigen Zustand: alle Bodenflächen maschinell nass gereinigt, sämtliche Fenster und Glasflächen innen und außen, alle waagerechten und senkrechten Flächen abgewischt, Einbauten wie Bodenbeläge, Heizkörper, Fenster und Sanitäreinrichtungen gereinigt. Was hier übersehen wird, steht am Abnahmetag im Protokoll.

• Nassreinigung aller Bodenflächen im maschinellen Verfahren
• Glas- und Fensterreinigung innen und außen, einschließlich Rahmen und Falze
• Entfernung von Zementschleier, Kleberesten, Schutzfolien, Etiketten, Silikon- und Farbspritzern
• Reinigung aller Sanitärobjekte, Armaturen, Heizkörper, Fußleisten, Türzargen und Lüftungsgitter
• Abwischen aller waagerechten und senkrechten Flächen, von oben nach unten
• Entsorgung verbliebener Restwerkstoffe nach den Fraktionen der Gewerbeabfallverordnung

Bezugsreinigung vor der Übergabe

Baufeinstaub sinkt über Tage nach. Deshalb steht zwischen Baufeinreinigung und Übergabetermin ein Puffer für die Bezugsreinigung. Sie ist der Grund, warum eine Fläche am Tag der Reinigung sauber aussieht und am Tag der Übergabe trotzdem wieder eingestaubt ist – und die einzige Stufe, die diesen Effekt auffängt.

Sonderreinigung: Klebereste, Farbspritzer und Zementschleier

Zementschleier auf Fliesen und Naturstein, Klebereste und Schutzfolien an Sanitärobjekten, Farbspritzer auf Glas, Bohrstaub in Fensterfalzen und Mörtelreste an Türzargen brauchen jeweils ein eigenes Verfahren und ein auf den Belag abgestimmtes Reinigungsmittel. Naturstein verträgt keine sauren Zementschleierentferner – ein Fehler, der sich nicht rückgängig machen lässt.

Abnahmebegleitung

Gemeinsame Begehung mit Bauleitung und Auftraggeber, dokumentiertes Abnahmeprotokoll je Raum, Mängelbeseitigung binnen 24 Stunden kostenfrei. Die Dokumentation je Raum ist der Punkt, an dem sich Streit über den Zustand am Übergabetag später klären lässt.

Was Bauendreinigung München kostet

Aus unserem Preisindex für München: Bauendreinigung 4,50–8,50 Euro netto je Quadratmeter. Die Spanne ist breit, weil unter demselben Begriff drei verschiedene Leistungsstufen bestellt werden. Die folgenden Beispielwerte sind reine Hochrechnungen aus dem Preisband, keine Angebote – verbindlich wird der Preis erst nach Plan oder Vor-Ort-Begehung.

Fünf Faktoren, die die Spanne bestimmen

Erstens die Bauphase: Grobreinigung, Feinreinigung und Bezugsreinigung unterscheiden sich im Aufwand erheblich. Zweitens der Bodenbelag – Naturstein und unversiegelter Estrich brauchen andere Verfahren als Vinyl. Drittens der Glasanteil; Bau-Glasreinigung mit Zementschleier- und Kleberentfernung ist die teuerste Einzelposition. Viertens die Raumstruktur: viele kleine Räume mit Sanitärzellen kosten je Quadratmeter mehr als eine offene Bürofläche. Fünftens der Verschmutzungsgrad, der davon abhängt, wie konsequent während der Bauzeit zwischengereinigt wurde.

1. Bauphase: Grobreinigung, Feinreinigung oder Bezugsreinigung
2. Bodenbelag: Naturstein und unversiegelter Estrich gegenüber Vinyl oder Fliese
3. Glasanteil: Bau-Glasreinigung ist die teuerste Einzelposition
4. Raumstruktur: viele kleine Räume mit Sanitärzellen gegenüber offener Bürofläche
5. Verschmutzungsgrad, abhängig von der Zwischenreinigung während der Bauzeit

Festpreis nach Plan oder nach Begehung

Bei bekannter Planung und definiertem Ausbaustandard kalkulieren wir auf Basis der Grundrisse zum Festpreis. Steht der Ausbau noch nicht fest oder ist der Verschmutzungsgrad unklar, ist eine Begehung der genauere Weg – das verbindliche Angebot folgt binnen 48 Stunden. Die Preisbänder aller Leistungen stehen offen im Reinigungspreise-Index München.

Welche Norm für die Bauendreinigung wirklich gilt

In Ausschreibungen und auf Anbieterseiten wird die Baureinigung häufig mit der DIN 18363 in Verbindung gebracht. Das ist ein verbreiteter Irrtum: Die ATV DIN 18363 der VOB Teil C regelt Maler- und Lackierarbeiten und damit Beschichtungen – nicht die Reinigung. Einschlägig ist die ATV DIN 18299 „Allgemeine Regelungen für Bauarbeiten jeder Art“. Sie unterscheidet zwischen Nebenleistungen nach Abschnitt 4.1 und Besonderen Leistungen nach Abschnitt 4.2. Der Unterschied entscheidet darüber, wer die Bauendreinigung bezahlt.

Warum die Abgrenzung im Bauvertrag zählt

„Besenrein“ nach Abschnitt 4.1 heißt: Jedes Gewerk räumt hinter sich auf. Es heißt ausdrücklich nicht, dass am Ende ein bezugsfertiges Gebäude steht. Genau diese Lücke schließt die Bauend- und Bauschlussreinigung – und weil sie eine Besondere Leistung nach Abschnitt 4.2 ist, steht sie nur dann jemandem zu, wenn sie im Leistungsverzeichnis steht. Wer sie dort vergisst, hat sie am Abnahmetag weder beauftragt noch bezahlt und trotzdem dringend nötig.

Baustaub ist ein Arbeitsschutzthema, kein optisches

Quarzfeinstaub – die alveolengängige A-Fraktion von kristallinem Siliziumdioxid, wie er beim Schneiden, Schleifen und Fräsen mineralischer Baustoffe entsteht – ist nach TRGS 906 als krebserzeugend eingestuft. Die Gefahrstoffverordnung verpflichtet den Arbeitgeber in § 7 Absatz 8 Satz 1 Nummer 1 ausdrücklich darauf, Arbeitsplatzgrenzwerte einzuhalten, und legt in § 7 Absatz 4 Satz 4 eine feste Rangfolge der Schutzmaßnahmen fest. Für die Reinigung folgt daraus ein Grundsatz, der die Verfahrenswahl bestimmt: erfassen statt aufwirbeln.

Quelle: § 7 Gefahrstoffverordnung – Grundpflichten und Rangfolge der Schutzmaßnahmen (Volltext, gesetze-im-internet.de)

Die Grenzwerte für mineralischen Staub

Die TRGS 559 „Mineralischer Staub“ nennt als allgemeinen Staubgrenzwert 1,25 mg/m³ für die alveolengängige A-Fraktion und 10 mg/m³ für die einatembare E-Fraktion. Diese Technischen Regeln sind nicht bloß Empfehlung: Nach § 7 Absatz 2 Satz 3 GefStoffV ist bei ihrer Einhaltung in der Regel davon auszugehen, dass die Anforderungen der Verordnung erfüllt sind. Wer davon abweicht, muss nach Satz 4 nachweisen, dass sein Vorgehen mindestens gleichwertig schützt.

Warum Kehren nicht reicht

Trockenes Kehren erfüllt die Rangfolge aus § 7 Absatz 4 GefStoffV nicht, weil es den Staub nicht erfasst, sondern verteilt. Die praktische Folge auf der Baustelle ist dieselbe wie die arbeitsschutzrechtliche: Der aufgewirbelte Feinstaub braucht Stunden zum Absinken und liegt anschließend wieder auf den Flächen, die gerade gereinigt wurden. Deshalb wird von oben nach unten gearbeitet, die Glasreinigung kommt zuletzt, und zwischen Feinreinigung und Übergabe steht ein Puffer.

• Von oben nach unten und von innen nach außen arbeiten
• Staub erfassen statt aufwirbeln – Absaugung mit geeigneter Staubklasse und HEPA-Filtration
• Glasreinigung zuletzt, weil aufgewirbelter Feinstaub Zeit zum Absinken braucht
• Puffer zwischen Baufeinreinigung und Übergabetermin einplanen

Bauabfall trennen: was die Gewerbeabfallverordnung verlangt

Die Entsorgung ist bei Bauvorhaben kein Nebenschauplatz, sondern eine dokumentationspflichtige Betreiberpflicht. Nach § 8 Absatz 1 Satz 1 der Gewerbeabfallverordnung haben Erzeuger und Besitzer von Bau- und Abbruchabfällen zehn Fraktionen jeweils getrennt zu sammeln, zu befördern und vorrangig der Vorbereitung zur Wiederverwendung oder dem Recycling zuzuführen. Die Verordnung benennt sie samt Abfallschlüssel abschließend.

Quelle: § 8 Gewerbeabfallverordnung – Getrenntsammlung von Bau- und Abbruchabfällen (Volltext, gesetze-im-internet.de)

Wann die Trennpflicht entfällt

Nach § 8 Absatz 2 GewAbfV entfällt die Pflicht, soweit die getrennte Sammlung technisch nicht möglich oder wirtschaftlich nicht zumutbar ist. Die Verordnung nennt dafür konkrete Fälle: Technisch nicht möglich ist die Trennung insbesondere dann, wenn für die Aufstellung der Abfallbehälter nicht genug Platz zur Verfügung steht; bei den mineralischen Fraktionen Beton, Ziegel sowie Fliesen und Keramik auch dann, wenn sie aus rückbaustatischen oder rückbautechnischen Gründen ausscheidet. Wirtschaftlich unzumutbar ist sie, wenn die Kosten der Trennung – etwa wegen hoher Verschmutzung oder sehr geringer Mengen – außer Verhältnis zu einer gemischten Sammlung mit anschließender Vorbehandlung stehen. Entfällt die Trennpflicht, greift § 9: Die Gemische sind unverzüglich einer Vorbehandlungs- oder Aufbereitungsanlage zuzuführen.

Quelle: § 9 Gewerbeabfallverordnung – Umgang mit Gemischen (Volltext, gesetze-im-internet.de)

Dokumentationspflicht und die 10-Kubikmeter-Grenze

Nach § 8 Absatz 3 GewAbfV ist die Erfüllung der Trennpflicht zu dokumentieren – durch Lagepläne, Lichtbilder und Praxisbelege wie Liefer- oder Wiegescheine, für die Verwertung zusätzlich durch eine Erklärung des Übernehmers mit Name, Anschrift, Masse, Verwertungsart und beabsichtigtem Verbleib. Wird von der Trennpflicht abgewichen, ist die technische Unmöglichkeit oder wirtschaftliche Unzumutbarkeit darzulegen. Die Dokumentation ist der Behörde auf Verlangen vorzulegen, auf Verlangen elektronisch. Nach § 8 Absatz 3 Satz 4 gelten diese Dokumentationspflichten nicht für Bau- und Abbruchmaßnahmen, bei denen das Volumen der insgesamt anfallenden Abfälle 10 Kubikmeter nicht überschreitet. Wichtig für die Praxis: Die 10-Kubikmeter-Grenze befreit von der Dokumentation, nicht von der Trennung selbst.

Abnahme-Checkliste: zwölf Punkte, an denen es scheitert

Die folgenden zwölf Positionen sind die Stellen, die bei Bauabnahmen erfahrungsgemäß beanstandet werden – nicht weil sie schwierig wären, sondern weil sie am Ende der Liste stehen. Die Tabelle ist als Prüfliste für die gemeinsame Begehung gedacht.

Wann Sie die Baureinigung beauftragen sollten

Die Baugrobreinigung wird laufend über die Bauphase beauftragt. Die Baufeinreinigung gehört hinter das letzte staubende Gewerk – wird sie davor angesetzt, während noch Bodenleger, Elektriker oder Monteure arbeiten, wird sie ein zweites Mal fällig, in aller Regel als kostenpflichtiger Nachtrag. Zwischen Baufeinreinigung und Übergabe sollte zusätzlich ein Puffer für die Bezugsreinigung stehen, weil Baufeinstaub über Tage nachsinkt. Praktischer Merksatz: Die Baureinigung gehört ins Leistungsverzeichnis, nicht in den Terminplan der letzten Woche.

Für wen wir die Baureinigung in München übernehmen

Wir arbeiten in München und im Umland – Landkreis München, Starnberg, Dachau, Fürstenfeldbruck, Erding, Freising und Ebersberg. Die Auftraggeber unterscheiden sich weniger im Gebäude als in dem, was sie am Ende brauchen: einen Abnahmetermin, eine saubere Schlüsselübergabe oder eine Fläche, die vermietbar ist.

Bauträger und Projektentwickler

Wohnungsweise Bezugsreinigung mit terminlich gestaffelter Übergabe über mehrere Wochen, damit Käufer und Mieter nacheinander einziehen können, ohne dass die zuletzt übergebenen Einheiten wieder eingestaubt sind.

Generalunternehmer und Bauleitung

Baugrobreinigung im festen Turnus über die Bauzeit und Baufeinreinigung zum Stichtag, abgestimmt auf den Gewerkeplan. Die gewerkeübergreifende Reinigung als Besondere Leistung nach ATV DIN 18299 Abschnitt 4.2 wird dabei ausdrücklich als eigene Position geführt, nicht stillschweigend unterstellt.

Hausverwaltungen und Eigentümer

Bauschlussreinigung nach Sanierung, Umbau oder Renovierung im bewohnten Bestand – mit Rücksicht auf laufende Nutzung in den benachbarten Einheiten und Reinigung der Verkehrsflächen zwischen den Bauabschnitten.

Gastronomie- und Ladenbauprojekte

Bauschlussreinigung einschließlich Edelstahlküche, Thekenanlage und Gastronomielüftung. Hier greift die Baureinigung unmittelbar in die Hygieneanforderungen des späteren Betriebs über – der Übergang zum Reinigungsplan des HACCP-Konzepts sollte deshalb geplant und nicht improvisiert sein.

Neubau Büro

Büro- und Verwaltungsneubau

Bauend- und Bezugsreinigung abgestimmt auf den Gewerkeplan, Übergabe zum vereinbarten Stichtag.

Gastronomie-Neubau

Gastronomie- und Ladenbau

Bauschlussreinigung einschließlich Edelstahlküche, Thekenanlage und Gastronomielüftung.

Wohnanlage

Wohnanlage und Bauträgerobjekt

Wohnungsweise Bezugsreinigung mit terminlich gestaffelter Übergabe über mehrere Wochen.