Treppenhausreinigung München – Zuständigkeit, Umlage und Intervalle

Wer muss das Treppenhaus reinigen – Eigentümer, Mieter oder Hausverwaltung?

Eine bundesweit einheitliche Pflicht zur Treppenhausreinigung gibt es nicht. Sie entsteht aus dem Vertrag. Ausgangspunkt ist § 535 Abs. 1 BGB: Der Vermieter hat die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten – die Sauberkeit der Gemeinschaftsflächen gehört dazu. Von dieser Grundlage aus sind drei Konstellationen möglich, und in jeder liegt die Verantwortung woanders.

• Der Eigentümer bzw. die Hausverwaltung beauftragt einen Dienstleister und legt die Kosten als Betriebskosten um – der bei Verwaltungen übliche Weg.
• Die Reinigungspflicht ist im Mietvertrag ausdrücklich auf die Mieter übertragen (Kehrwoche); die Hausordnung regelt dann nur noch die Reihenfolge.
• Es fehlt eine wirksame Übertragung – dann bleibt die Pflicht beim Eigentümer, unabhängig davon, was im Treppenhaus aushängt.

Quelle: § 535 BGB (gesetze-im-internet.de)

Übertragung auf die Mieter: was dafür im Mietvertrag stehen muss

Die Übertragung der Reinigungspflicht auf Mieter ist möglich, aber formgebunden: Sie muss im Mietvertrag vereinbart sein. Ein Aushang im Treppenhaus oder ein Eintrag, der erst später einseitig in die Hausordnung aufgenommen wird, begründet für sich genommen keine Reinigungspflicht des Mieters. Für Hausverwaltungen ist das der praktisch wichtigste Punkt: Wo die Kehrwoche nicht sauber vereinbart ist, trägt am Ende der Eigentümer die Leistung – und im Streitfall auch die Folgen eines nicht gereinigten Treppenhauses.

WEG: Beschluss der Eigentümerversammlung, Umlage über das Hausgeld

In der Wohnungseigentümergemeinschaft ist das Treppenhaus Gemeinschaftseigentum – und ein gepflegtes Treppenhaus zahlt unmittelbar auf den Werterhalt der Anlage ein. Über die Beauftragung einer Treppenhausreinigung entscheidet deshalb die Eigentümerversammlung, nicht der einzelne Eigentümer. Die Kosten laufen über das Hausgeld und werden nach dem im Verwaltervertrag bzw. der Teilungserklärung festgelegten Verteilungsschlüssel aufgeteilt. Vermietende Eigentümer geben ihren Anteil anschließend als Betriebskosten an ihre Mieter weiter – zweistufig, aber genau deshalb prüfbar.

Diese Flächen nennt die Betriebskostenverordnung wörtlich

Ob eine Reinigungsleistung umlagefähig ist, entscheidet nicht die Rechnung, sondern § 2 Nr. 9 BetrKV. Der Verordnungstext zählt die Gebäudereinigung ausdrücklich auf und benennt dabei die Flächen einzeln: die Kosten für „die Säuberung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen, Fahrkorb des Aufzugs“. Wer das Leistungsverzeichnis an dieser Aufzählung ausrichtet, bekommt eine Nebenkostenabrechnung, die einer Prüfung standhält.

Quelle: § 2 BetrKV, Nummer 9 (gesetze-im-internet.de)

Treppenhausreinigung München: Kosten je Aufgang und Monat

Abgerechnet wird nicht nach Quadratmetern, sondern je Aufgang und Monat – das ist die Größe, mit der eine Hausverwaltung kalkulieren und die sie in der Abrechnung wiederfinden kann. Für München nennt unser Preisindex für die wöchentliche Treppenhausreinigung ein Band von 90 bis 160 Euro netto je Aufgang und Monat. Wo ein Objekt in diesem Band liegt, entscheidet sich bei der Begehung.

Die vier Faktoren, die den Preis je Aufgang bestimmen

Das Band ist breit, weil sich Treppenhäuser stärker unterscheiden als Büroflächen. Diese vier Größen erklären den Abstand zwischen 90 und 160 Euro fast vollständig – und sie lassen sich alle bei einer Begehung in wenigen Minuten aufnehmen.

1. Etagenzahl und Anzahl der Wohneinheiten je Aufgang – jede zusätzliche Etage kostet Zeit, jedes zusätzliche Podest Fläche.
2. Bodenbelag: Naturstein und Terrazzo verlangen pH-neutrale Mittel und eine andere Wischtechnik als Fliesen, Linoleum oder Beschichtung.
3. Ausstattung: Aufzug mit Fahrkorb, Briefkastenanlage, Klingelanlage, Glasflächen und Kellerflure erweitern den Leistungsumfang je Gang.
4. Frequenz und Lage: Erdgeschosszugang direkt zur Straße, Fahrräder im Eingangsbereich und starke Frequentierung verschieben das Intervall nach oben.

Reinigungsintervall: wonach sich die Frequenz richtet

Ein Reinigungsintervall wird nicht nach Gefühl festgelegt, sondern nach Nutzung. Die folgende Zuordnung ist das Raster, nach dem wir Münchner Objekte bei der Begehung einordnen; sie ersetzt die Besichtigung nicht, macht aber die Diskussion in der Eigentümerversammlung sachlich.

Leistungsumfang einer professionellen Treppenhausreinigung je Gang

Was regelmäßig zu tun ist, gehört ins Leistungsverzeichnis – nicht in eine mündliche Absprache. Der folgende Umfang deckt die in § 2 Nr. 9 BetrKV genannten Gemeinschaftsflächen ab und ist die Grundlage, auf der wir ein Angebot für die Treppenhausreinigung in München rechnen.

• Treppenstufen und Podeste kehren und nebelfeucht wischen, Randbereiche und Ecken einbezogen
• Handläufe, Geländer, Lichtschalter, Türgriffe und Klingelanlage feucht reinigen
• Eingangsbereich, Windfang und Sauberlaufzone reinigen, Eingangstür innen und außen
• Aufzugkabine: Boden, Spiegel, Bedientableau und Türlaufschienen
• Briefkastenanlage abwischen, Werbeablage leeren
• Kellerflure und Kellerabgänge kehren, Spinnweben in Ecken und an Decken entfernen
• Fensterflächen im Treppenhaus nach vereinbartem Turnus, getrennt beauftragt als Glasreinigung

§ 35a EStG: 20 Prozent der Arbeitskosten, höchstens 4.000 Euro

Treppenhausreinigung ist eine haushaltsnahe Dienstleistung. Nach § 35a Abs. 2 EStG ermäßigt sich die tarifliche Einkommensteuer auf Antrag um 20 Prozent der Aufwendungen, höchstens 4.000 Euro im Jahr. Der Abzug gilt nach Absatz 5 ausdrücklich nur für Arbeitskosten – Material und Reinigungsmittel bleiben außen vor. Voraussetzung ist außerdem, dass eine Rechnung vorliegt und die Zahlung auf das Konto des Erbringers erfolgt ist; Barzahlung schließt die Ermäßigung aus. Für Mieter und Eigentümer heißt das praktisch: Der begünstigte Arbeitskostenanteil muss in der Nebenkostenabrechnung gesondert ausgewiesen sein – darauf sollte die Rechnungsstellung von vornherein ausgelegt sein.

Quelle: § 35a EStG (gesetze-im-internet.de)

DIN 77400 gilt für Schulgebäude – nicht für das Wohn-Treppenhaus

In Angeboten und Ratgebern zur professionellen Treppenhausreinigung taucht regelmäßig die DIN 77400 auf, als sei sie die Norm für Gebäudereinigung schlechthin. Sie ist es nicht: Ihr Titel lautet „Reinigungsdienstleistungen – Schulgebäude – Anforderungen an die Reinigung“, und ihr Anwendungsbereich sind Gebäude allgemeinbildender und berufsbildender Schulen samt zugehöriger Sportstätten. Für das Treppenhaus eines Münchner Mehrfamilienhauses gibt es keine DIN, die Intervalle vorschreibt. Maßgeblich sind der Vertrag, das Leistungsverzeichnis und die Verkehrssicherungspflicht – und genau deshalb lohnt sich ein sauber geschriebenes Leistungsverzeichnis mehr als eine Normnummer im Angebotskopf.

Quelle: DIN 77400 – Titel und Anwendungsbereich (Beuth)

Winterdienst und Verkehrssicherung: der angrenzende Punkt in München

Die Verkehrssicherungspflicht endet nicht an der Haustür. In München gilt eine räumliche Teilung, die viele Eigentümer überrascht: Innerhalb des Mittleren Rings und im Kern von Pasing räumt und streut der städtische Winterdienst die Gehbahnen; außerhalb dieses Bereichs müssen die Grundstückseigentümerinnen und -eigentümer selbst dafür sorgen, dass die Gehwege geräumt und mit Splitt oder Sand gestreut sind. Für Verwaltungen außerhalb des Rings gehört der Winterdienst deshalb in dieselbe Vergabe wie die Treppenhausreinigung – die Übergabe zwischen Gehweg und Eingangsbereich ist sonst genau die Stelle, an der Verantwortung liegen bleibt.

Quelle: Winterdienst und Schneeräumung, Landeshauptstadt München

So läuft die Aufnahme eines Objekts ab

Am Anfang jeder professionellen Treppenhausreinigung steht die Begehung: Aufgänge zählen, Etagen und Wohneinheiten je Aufgang erfassen, Bodenbelag bestimmen, Aufzug, Kellerflure, Briefkastenanlage und Glasflächen aufnehmen. Daraus entsteht ein Leistungsverzeichnis mit Frequenz je Position – und erst daraus der Preis je Aufgang und Monat. Für Hausverwaltungen mit mehreren Objekten in München fassen wir die Aufgänge in einer Tourenplanung zusammen; das ist der Hebel, mit dem sich Anfahrten und damit der Preis je Aufgang senken lassen.

Bodenreinigung

Hartboden im Eingangsbereich

Nebelfeuchte Wischpflege und Pflegefilm auf Hartboden – die Grundlage, auf der ein Treppenhaus zwischen zwei Reinigungsgängen sauber aussieht.

Glasflächen

Innenglas im Treppenhaus

Treppenhausfenster und Glastüren werden getrennt als Glasreinigung beauftragt, meist in größerem Turnus als die Unterhaltsreinigung.

Unterhaltsreinigung

Flure und Gemeinschaftsflächen

Flure, Handläufe und Kontaktflächen im festen Turnus – der Leistungsumfang folgt der Aufzählung in § 2 Nr. 9 BetrKV.