Restaurant bauen Kosten in München 2026: Kostenblöcke, Gebühren und Planung

Was kostet es, ein Restaurant in München zu bauen? Eine seriöse Antwort ist keine Pauschalzahl je Quadratmeter, sondern eine Liste von Kostenblöcken, deren Höhe vom Objekt abhängt: Zustand der Immobilie, Küchenleistung, Lüftung, Fettabscheider, Brandschutz und Planung. Dieser Ratgeber zeigt, aus welchen Blöcken sich die Restaurant-bauen-Kosten zusammensetzen, welche Beträge amtlich feststehen, wie sich die Baupreise zuletzt entwickelt haben und welche Phasen der Planung was auslösen. Wo wir eine Zahl nennen, ist sie auf die Quelle verlinkt. Stand: Oktober 2026.

Das Wichtigste in Kürze

Restaurant bauen Kosten: was feststeht und was vom Objekt abhängt

Kostenpunkt	Belegte Größe	Quelle
Baupreise für gewerbliche Betriebsgebäude	+5,0 % von Mai 2025 bis Mai 2026 (Index 134,7 → 141,4; 2021 = 100)	Statistisches Bundesamt, Baupreisindizes
Gaststättenerlaubnis München (nur bei Alkoholausschank)	100 bis 6.000 Euro, je nach Raumgröße und Lage	Landeshauptstadt München
Freischankfläche (Schanigarten)	180 Euro Bearbeitung plus 16 bis 77 Euro je m² und Jahr	Landeshauptstadt München
Planungshonorar Gebäude: Anteil der Ausführungsplanung und Objektüberwachung	25 % und 32 % des Grundhonorars	§ 34 HOAI
Bauendreinigung vor der Eröffnung	4,50 bis 8,50 Euro je m² netto (Marktband München 2026)	IBS-Preisindex
Gründungsfinanzierung KfW	bis 200.000 Euro, davon bis 80.000 Euro Betriebsmittel	KfW, ERP-Gründerkredit StartGeld

Was nicht in dieser Tabelle steht, hängt am konkreten Objekt: Ob Sie eine bestehende Gaststätte übernehmen oder eine Ladenfläche erst zur Gaststätte umbauen, verändert die Kosten stärker als jede andere Entscheidung. Deshalb nennen wir hier bewusst keine Quadratmeterpauschale. Pauschalen, die im Netz kursieren, lassen fast immer offen, welche Fläche, welcher Ausbaustandard und welches Jahr gemeint sind.

Restaurant bauen Kosten: die Kostenblöcke im Überblick

Restaurant eröffnen Kosten und Restaurant bauen Kosten werden oft in einem Atemzug genannt, sind aber nicht dasselbe: Die einen umfassen auch Ware, Personal und Marketing, die anderen nur den baulichen Teil. Wer ein Restaurant eröffnen will, unterschätzt selten den einzelnen Posten, sondern die Zahl der Posten. Die folgende Gliederung trennt einmalige Investitionen von Kosten, die erst im Betrieb anfallen, aber schon vor der Eröffnung finanziert sein müssen. Sie ist die Grundlage für jeden Businessplan und für das Gespräch mit der Bank.

Kostenblöcke eines Restaurantprojekts in München und ihre Haupttreiber

Block	Was dazugehört	Wovon die Höhe abhängt
Immobilie und Standort	Mietkaution, Maklerprovision, gegebenenfalls Ablöse für Inventar des Vorpächters	Lage, Vertragsgestaltung, Zustand der übernommenen Einrichtung
Planung und Genehmigung	Architekt, Fachplaner für Lüftung, Kälte, Elektro und Brandschutz, Gebühren der Behörden	Nutzungsänderung ja oder nein, Sonderbau ja oder nein, Leistungsumfang nach HOAI
Rohbau und Innenausbau	Trockenbau, Estrich, Fliesen, Decken, Türen, Sanitär, Elektro	Bestand, Schallschutz zu Nachbarn, Rutschhemmung der Böden
Küchentechnik und Kälte	Ausstattung der Küche: Großküchengeräte, Edelstahlmöbel, Spültechnik, Kühl- und Tiefkühlzellen	Speisenkonzept, Zahl der Essen, Neu- oder Gebrauchtgeräte
Lüftung und Abluft	Küchenabluft, Zuluft, Abluftführung über Dach, gegebenenfalls Geruchsminderung	Anschlussleistung der Küche, Gebäudehöhe, Nachbarschaft
Entwässerung	Fettabscheider, Leitungsführung, Entwässerungsplan	Lage des Abscheiders, Platz im Keller oder Außenbereich
Einrichtung Gastraum und Theke	Ausstattung für die Gäste: Möbel, Thekenbau, Beleuchtung, Akustik	Konzept, Sitzplatzzahl, Maßanfertigung oder Serie
Digitale Technik	Kassensystem mit zertifizierter Sicherheitseinrichtung, Netzwerk, Reservierung	Zahl der Kassenplätze, Schnittstellen
Anlaufkosten	Personal vor der Eröffnung, Erstausstattung Waren, Marketing, Versicherungen, Bauendreinigung	Eröffnungsdatum, Teamgröße
Liquiditätsreserve	laufende Kosten der ersten Monate bis zum stabilen Umsatz	Miete, Personal, Finanzierungskosten

Zwei Posten dieser Liste sind gesetzlich vorgezeichnet und gehören deshalb in jede Kalkulation. Wer ein elektronisches Kassensystem nutzt, muss es nach § 146a Abgabenordnung durch eine zertifizierte technische Sicherheitseinrichtung schützen. Und die Böden der Küche müssen die Rutschhemmung erreichen, die der Arbeitsschutz vorgibt. Beides lässt sich nach der Eröffnung nur teuer nachrüsten.

Neben diesen Pflichtposten werden in der Praxis besonders häufig drei weitere Positionen zu knapp angesetzt:

• Abluft über Dach: Der Weg vom Herd bis zur Dachfläche entscheidet über die Kosten, nicht das Lüftungsgerät selbst.
• Fettabscheider im Bestand: Fehlt er oder ist er zu klein, braucht es Platz, Leitungsführung und eine neue Entwässerungsplangenehmigung.
• Anlaufphase: Personal, Erstausstattung mit Ware und Marketing fallen an, bevor der erste Gast bezahlt.

Wie sich die Baupreise 2025 und 2026 entwickelt haben

Ein Angebot vom letzten Jahr ist heute keine verlässliche Kalkulationsgrundlage mehr. Das Statistische Bundesamt veröffentlicht vierteljährlich Baupreisindizes für den Neubau in konventioneller Bauart. Für Gastronomie gibt es keinen eigenen Index. Am nächsten kommen die Reihen für gewerbliche Betriebsgebäude und für Bürogebäude, beide einschließlich Umsatzsteuer.

Baupreisindizes Neubau, Deutschland (2021 = 100), Berichtsmonat im Quartal

Quartal (Berichtsmonat)	Bürogebäude	Gewerbliche Betriebsgebäude
II/2025 (Mai)	135,6	134,7
III/2025 (August)	136,4	135,5
IV/2025 (November)	137,3	136,1
I/2026 (Februar)	139,4	138,1
II/2026 (Mai)	142,7	141,4
Veränderung Mai 2025 → Mai 2026	+5,2 %	+5,0 %

Quelle: Statistisches Bundesamt, Preisindizes für Bauwerke, Stand 10. Juli 2026; die Veränderungsraten sind aus den veröffentlichten Indexwerten berechnet. Für Ihre Planung heißt das: Rechnen Sie ältere Angebote mit dem Index auf den heutigen Stand hoch, und vereinbaren Sie bei längeren Projekten, wie mit Preissteigerungen zwischen Angebot und Ausführung umgegangen wird. Der Index ist ein bundesweiter Durchschnitt; er sagt nichts darüber, ob Münchner Preise darüber oder darunter liegen.

Planungskosten: was die Phasen der HOAI auslösen

Die Honorare für Architekten und Fachplaner richten sich nach der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI). Ihre Sätze sind kein verbindlicher Preisrahmen mehr: Nach § 7 HOAI gilt das Honorar, das die Parteien in Textform vereinbaren. Fehlt eine solche Vereinbarung, gilt der Basishonorarsatz. Die Aufteilung des Honorars auf die neun Leistungsphasen ist trotzdem der übliche Maßstab, um Angebote zu vergleichen.

Fein- und Genehmigungsplanung: was die HOAI-Phasen kosten

In der Praxis fallen zwei Phasen oft in einen Satz: die Genehmigungsplanung (Leistungsphase 4) und die Feinplanung, die die HOAI Ausführungsplanung nennt (Leistungsphase 5). Wer nach Kosten für „Fein- und Genehmigungsplanung“ fragt, sollte wissen, dass beide Phasen sehr unterschiedlich gewichtet sind. Die Genehmigungsplanung macht bei Gebäuden 3 % des Grundhonorars aus, die Ausführungsplanung 25 %.

Bewertung der Leistungsphasen nach § 34 Abs. 3 HOAI, in Prozent des Grundhonorars

Leistungsphase	Gebäude	Innenräume
1 Grundlagenermittlung	2 %	2 %
2 Vorplanung (mit Kostenschätzung nach DIN 276)	7 %	7 %
3 Entwurfsplanung (mit Kostenberechnung nach DIN 276)	15 %	15 %
4 Genehmigungsplanung	3 %	2 %
5 Ausführungsplanung	25 %	30 %
6 Vorbereitung der Vergabe	10 %	7 %
7 Mitwirkung bei der Vergabe	4 %	3 %
8 Objektüberwachung (Bauüberwachung)	32 %	32 %
9 Objektbetreuung	2 %	2 %

Quelle: § 34 HOAI und Anlage 10 HOAI. Zwei Folgerungen sind für Gastronomen wichtig. Erstens: Die erste belastbare Kostenzahl entsteht in Leistungsphase 2 als Kostenschätzung, die genauere Kostenberechnung in Leistungsphase 3. Wer vorher eine Gesamtsumme hört, hört eine Schätzung ohne Planungsgrundlage. Zweitens: Beim Umbau einer Bestandsfläche ist die Phase der Innenräume oft passender als die der Gebäude; dort wiegt die Ausführungsplanung mit 30 % noch schwerer.

Genehmigung und Gebühren: welche Kosten die Behörden auslösen

Die Gebühren der Stadt sind im Verhältnis zu den Baukosten klein. Teuer werden Auflagen, die aus der Genehmigung folgen. Für den Behördenweg selbst gibt es einen eigenen Leitfaden: Restaurant eröffnen München – Genehmigungen und Gebühren. Hier geht es um die Frage, wo im Genehmigungsverfahren Baukosten entstehen.

Amtliche Gebühren und genehmigungsbedingte Kostentreiber in München

Vorgang	Betrag oder Kostenwirkung	Rechtsgrundlage / Quelle
Gaststättenerlaubnis (KVR)	100 bis 6.000 Euro; nur bei Alkoholausschank nötig	Stadt München, § 2 GastG
Nutzungsänderung zur Gaststätte	verfahrensfrei nur, wenn für die neue Nutzung keine anderen Anforderungen gelten und kein Sonderbau betroffen ist – sonst Baugenehmigung mit Planung	Art. 57 Abs. 4 BayBO
Sonderbau	ab mehr als 60 Gastplätzen in Gebäuden (mehr als 100, wenn nur im Erdgeschoss); höhere Brandschutzanforderungen	Art. 2 Abs. 4 Nr. 8 BayBO
Stellplätze	Pflicht nur, wenn die Gemeinde sie per Satzung angeordnet hat; München hat eine Stellplatzsatzung	Art. 47 BayBO
Freischankfläche	180 Euro plus 16 bis 77 Euro je m² und Jahr	Stadt München

Der wichtigste Kostentreiber in dieser Tabelle ist die Frage, ob die Fläche schon als Gaststätte genehmigt ist. Bei einer Ladenfläche, die erst zur Gaststätte wird, kommen Genehmigungsplanung, Brandschutznachweis und häufig neue Technik für Abluft und Entwässerung hinzu. Prüfen Sie diesen Punkt, bevor Sie den Mietvertrag unterschreiben. Die Lokalbaukommission der Stadt München berät dazu vorab.

Technik: Lüftung, Fettabscheider und Kälte

Die technische Gebäudeausrüstung ist der Teil der Restaurant-bauen-Kosten, der sich am wenigsten pauschal beziffern lässt, weil er an der Küchenleistung und am Gebäude hängt.

Küchenlüftung

Für die Raumlufttechnik in Küchen ist die Richtlinie VDI 2052 Blatt 1 maßgeblich. Die Luftmengen ergeben sich aus der Wärmelast der Geräte. Kostentreibend sind vor allem lange Abluftwege bis über Dach, Durchbrüche durch Decken mit Brandschutzanforderungen und Maßnahmen gegen Geruch, wenn Wohnungen in der Nähe liegen. Details zur Planung finden Sie unter Lüftungsbau München.

Fettabscheider

Die Münchner Stadtentwässerung verlangt für gewerbliche Küchen grundsätzlich einen Fettabscheider. Die Kosten bestehen aus Einbau und Betrieb, und der Betrieb wird oft vergessen.

Fettabscheider in München: Anforderungen mit Kostenwirkung

Anforderung	Vorgabe der Münchner Stadtentwässerung	Kostenwirkung
Pflicht	grundsätzlich für gewerbliche Küchen; Verzicht bei weniger als 30 Essen	Einbau einplanen, Platz im Grundriss sichern
Bauart	nach DIN EN 1825 und DIN 4040-100	Größe richtet sich nach dem Abwasseranfall
Genehmigung	über die Entwässerungsplangenehmigung	Planungsleistung
Leerung	alle zwei Wochen, mindestens monatlich	laufende Entsorgungskosten
Generalinspektion	alle fünf Jahre	wiederkehrender Prüfaufwand

Kühl- und Tiefkühlräume

Ob steckerfertige Geräte oder Kühlzellen mit zentraler Kälteanlage wirtschaftlicher sind, hängt von Warenmenge und Abwärme in der Küche ab. Zellen kosten in der Anschaffung mehr, die Abwärme lässt sich aber aus der Küche heraus verlegen. Wie wir das planen, steht unter Kältetechnik München.

Innenausbau: was der Arbeitsschutz am Boden vorgibt

Der Boden ist der Posten im Innenausbau, bei dem eine falsche Wahl am teuersten wird, weil er nach der Eröffnung nur mit Betriebsunterbrechung ersetzt werden kann. Die Technische Regel für Arbeitsstätten ASR A1.5 „Fußböden“ ordnet in Anhang 2 den Bereichen eines Gastronomiebetriebs Bewertungsgruppen der Rutschhemmung zu.

Rutschhemmung nach ASR A1.5, Anhang 2 (Ausgabe März 2022, zuletzt geändert Mai 2025), Auswahl Gastronomie

Bereich	Bewertungsgruppe	Verdrängungsraum
Gastronomische Küchen (Gaststätten-, Hotelküchen)	R 12	–
Aufbereitungsküchen (Fast Food, Imbiss)	R 12	–
Spülräume zu diesen Küchen	R 12	V 4
Kühlräume für unverpackte Ware	R 12	–
Thekenbereich, Schankbereich	R 10	–
Speiseräume, Gasträume, Serviergänge	R 9	–

Quelle: ASR A1.5, Anhang 2 (Vorschriftenportal der BGN). Höhere Bewertungsgruppen sind zulässig. Für die Kalkulation heißt das: Im Gastraum bleibt die Materialwahl frei, in Küche und Spülbereich nicht. Fliesen, die R 12 und gegebenenfalls einen Verdrängungsraum erreichen, gehören deshalb von Anfang an in die Ausschreibung. Mehr zur Ausführung unter Fliesenleger München und Trockenbau München.

Finanzierung: was die KfW für Gründer anbietet

Viele Gründer finanzieren den Bau eines Restaurants zum Teil über Förderkredite. Der ERP-Gründerkredit StartGeld (067) der KfW ist dafür der bekannteste Einstieg.

ERP-Gründerkredit StartGeld (067): Eckdaten laut KfW

Merkmal	Angabe der KfW
Kreditbetrag	bis 200.000 Euro, kein Mindestbetrag
davon für Betriebsmittel	bis 80.000 Euro
Risikoübernahme	die KfW übernimmt 80 % des Kreditrisikos der Hausbank
Laufzeit	bis 5 oder bis 10 Jahre
tilgungsfreie Zeit	bis 1 Jahr (5 Jahre Laufzeit) bzw. bis 2 Jahre (10 Jahre Laufzeit)

Beantragt wird über die Hausbank. Für das Bankgespräch benötigt man in der Regel:

• einen Businessplan mit Umsatz- und Kostenplanung,
• die Kostenschätzung des Planers für den baulichen Teil,
• Angebote für Küchentechnik und Ausstattung,
• den Mietvertrag oder Mietvertragsentwurf für die Immobilie.

Entscheidend ist ein Businessplan, der die Kostenblöcke aus diesem Ratgeber mit Angeboten unterlegt. Je früher eine Kostenschätzung nach Leistungsphase 2 vorliegt, desto belastbarer ist er.

Checkliste: Restaurant bauen Kosten richtig planen

Kostenplanung in der Reihenfolge, in der sie sich gegenseitig bedingen

Schritt	Was Sie prüfen	Ergebnis
1. Standort prüfen	Ist die Fläche als Gaststätte genehmigt? Fettabscheider, Abluft über Dach, Gastplätze	Entscheidung Übernahme oder Umbau
2. Konzept festlegen	Zahl der Essen, Sitzplätze, Alkoholausschank	Grundlage für Küchen- und Lüftungsplanung
3. Kostenschätzung	Leistungsphase 2 mit Kostenschätzung nach DIN 276	erste belastbare Gesamtsumme
4. Finanzierung	Eigenkapital, Förderkredit, Liquiditätsreserve	Businessplan für die Bank
5. Genehmigung	Bauantrag oder Nutzungsänderung, Entwässerungsplan, Gaststättenerlaubnis	Freigaben der Behörden
6. Ausführung	Ausführungsplanung, Vergabe, Bauüberwachung	Baustelle im Termin- und Kostenrahmen
7. Übergabe	Bauendreinigung, Abnahmen, Einweisung in Technik	Eröffnung

Ein Posten aus Schritt 7, der fast immer fehlt, ist die Bauendreinigung. Für München führen wir dafür ein Marktband von 4,50 bis 8,50 Euro je m² netto; die Einzelheiten stehen unter Bauendreinigung München und im Preisindex Reinigung München.

Restaurant bauen in München mit IBS Betrieb

IBS Betrieb plant und baut Gastronomieobjekte in München und im Umland schlüsselfertig und betreut sie auf Wunsch danach über Reinigung und technisches Facility Management. Für Ihr Projekt heißt das: Die Kostenblöcke aus diesem Ratgeber werden in einer Hand geplant und nicht zwischen Gewerken hin- und hergeschoben. Einen Überblick über unsere Leistungen finden Sie unter Gastronomiebau München und Großküchenplanung München. Für ein konkretes Objekt erstellen wir die Kostenschätzung nach einer Besichtigung.